Er du på jagt efter drømmeboligen – eller står du allerede med pennen klar til at underskrive købsaftalen? Uanset hvor du befinder dig i boligjagten, er der én regning, der kan komme bag på selv den mest forberedte køber: tinglysningsafgiften for skødet.
Den lyder måske som en lille linje i budgettet, men misforstår du, hvem der faktisk skal betale – og hvor meget – kan det hurtigt koste dig dyrt. Hvorfor betaler nogle købere over 16.000 kr. til staten, mens andre slipper billigere? Og hvad med tinglysning af lån, advokatsalærer og alle de andre poster, der pludselig tikker ind?
I denne guide får du det skarpe overblik over, hvem der typisk betaler tinglysningen af skødet, hvordan du beregner afgiften trin for trin, og hvor du kan spare (lovligt!) på afgifterne, når du optager realkredit- og banklån. Vi klæder dig også på til at gennemskue de øvrige handelsomkostninger, så du kan gå til forhandlingsbordet – eller din netbank – med ro i maven.
Læs med, og undgå de økonomiske overraskelser, når nøglerne til dit nye hjem skifter hænder.
Vigtigt: Disclaimer og det korte svar på, hvem der betaler
Disclaimer (dags dato: 28-01-2026): Oplysningerne nedenfor er generelle og må ikke opfattes som hverken juridisk, skattemæssig eller finansiel rådgivning. Satser, gebyrer og gældende praksis ændrer sig løbende. Inden du underskriver en købsaftale eller budgetterer med omkostninger, bør du derfor altid:
- Dobbelttjekke de aktuelle afgiftssatser på tinglysning.dk og andre relevante myndighedssider.
- Indhente personlig rådgivning fra egen advokat, bank eller anden professionel rådgiver.
Det korte svar på, hvem der betaler tinglysning af skødet:
I en almindelig dansk hushandel er det som udgangspunkt køber, der betaler tinglysningsafgiften for skødet – altså selve registreringen af ejerskiftet. Der findes ingen lov, der pålægger køber eller sælger at betale; det er et aftalespørgsmål. Standardklausulen i købsaftaler lyder dog:
- Køber betaler alle omkostninger til tinglysning af skøde.
- Sælger afholder udgifter til at indfri og aflyse egne lån/pant i ejendommen.
Tjek derfor altid købsaftalens afsnit om handelsomkostninger, så du er sikker på, at fordelingen er beskrevet tydeligt – og at den passer til det, du og modparten har aftalt.
Få et samlet overblik over de almindelige omkostninger og deres typiske fordeling i denne artikel fra Bolius: “Få styr på omkostningerne ved at købe bolig” (opdateret 23.10.2025).
Hvad koster tinglysning af skøde? Sådan regner du afgiften ud – med eksempler
Når du køber ejerbolig, skal dit ejerskifte registreres i det digitale tinglysningssystem. Denne registrering kaldes tinglysning af skødet, og den gør dig formelt til ejer i offentlige registre. Staten opkræver en afgift for at foretage noteringen, som består af to dele:
- En variabel afgift på 0,6 % af den aftalte købesum
- Et fast gebyr på 1.850 kr.
Satserne er senest bekræftet af Bolius (opdateret 23.10.2025), men de kan ændre sig. Tjek derfor altid de aktuelle takster hos Tinglysningsretten, inden du lægger budget.
Sådan ser regnestykket ud i praksis
- Eksempel: Villa til 2.500.000 kr.
Variabel afgift: 0,6 % × 2.500.000 kr. = 15.000 kr.
Fast gebyr: 1.850 kr.
I alt betales til staten: 16.850 kr.
Afgiften udregnes alene på baggrund af købesummen – din finansiering (kontant, bank- eller realkreditlån) har ingen betydning for beløbets størrelse.
Hvordan og hvornår betaler man?
I de fleste handler er det købers advokat eller anden berigtigende part, der uploader skødet i tinglysningssystemet. Afgiften bliver typisk trukket automatisk via Netbank, når skødet indsendes digitalt, og advokaten viderefakturerer beløbet til dig sammen med sit salær.
Undtagelser og gode tips
- Nogle projektsalg/nybyggerier markedsføres med, at sælger betaler skødeafgiften for at lokke købere. Det er dog en undtagelse – og det skal stå klart i købsaftalen.
- Er I flere købere (fx samlevende), betales kun én skødeafgift – ikke pr. person.
- Hvis prisen reguleres (fx pga. refusion af oliebeholdning), justeres 0,6 %-afgiften tilsvarende; advisér din rådgiver ved ændringer.
Husk: Gebyrer justeres med jævne mellemrum. Kontrollér altid dagsaktuelle satser på tinglysning.dk, før du skriver under, så du ikke bliver overrasket på budgettet.
Husk også tinglysning af lån: Realkreditpant og ejerpantebrev – og sådan kan tidligere afgift reducere regningen
Når du har styr på tinglysningen af selve skødet, kommer fase 2: registreringen af de lån, der finansierer købet. Her opkræver staten endnu en tinglysningsafgift – pantafgiften – som langt de fleste boligkøbere møder i to versioner:
- Realkreditpantet – pantebrevet bag realkreditlånet (typisk op til 80 % af købesummen).
- Ejerpantebrevet – bankens sikkerhed for det supplerende boliglån/indskudslån.
Ifølge Bolius’ seneste opgørelse (23.10.2025) er satsen for begge typer pant:
- 1,45 % af lånebeløbet (variabel del)
- + 1.825 kr. i fast gebyr pr. pantebrev
Regneeksempel – Køb til 2.500.000 kr.
| Pant | Lånebeløb | 1,45 % | Fast gebyr | Sum |
|---|---|---|---|---|
| Realkredit (80 %) | 2.000.000 | 29.000 | 1.825 | 30.825 kr. |
| Banklån (restfinans.) | 410.000 | 5.945 | 1.825 | 7.770 kr. |
I alt ville pantafgiften uden afgiftsgenbrug løbe op i 38.595 kr.
Afgiftsgenbrug – Sådan sparer mange titusinder
- Er der allerede lyst pant på ejendommen – fx sælgers gamle realkreditlån – kan en del af den variable afgift “genbruges”, når nyt pant overtager pladsen i samme prioritet.
- Bolius’ erfaringstal viser, at man i praksis tit kan udnytte ca. 75 % af den tidligere afgift. I eksemplet ovenfor falder købers betaling for realkreditpantet derfor fra 29.000 kr. til ca. 9.075 kr.
- Resultat: Samlet pantafgift efter genbrug ≈ 16.845 kr. (9.075 kr. + 7.770 kr.).
Sådan tjekker du mulighederne
- Log ind på tinglysning.dk med MitID og se, hvilke pantebreve der allerede er lyst på adressen.
- Spørg dit realkreditinstitut, bank og advokat, om eksisterende pant kan videreføres eller afgiften kan overføres. Bed dem skriftligt optimere afgiftsgenbrug for netop din handel.
- Husk: Genbrug afhænger af prioriteten (1. rang, 2. rang osv.) og af om det nye lån svarer til eller er lavere end det pant, det erstatter. Der er derfor ingen garanti – men ofte store besparelser.
Har du valgt et særligt lån (f.eks. et bankboliglån uden realkredit), skal pantafgiften stadig betales efter de samme satser. Afgiften beregnes ud fra hovedstolen – ikke den pris, du betaler for obligationerne.
Tip: Får du tilbud om et kampagnetilbud, hvor banken lover at “betale tinglysningsomkostningerne”, så læs det med småt: Gælder det kun skødet, kun dele af pantet – eller hele pakken?
Hvem betaler hvad ud over tinglysningen? Skødeskrivning, rådgivere, bank- og realkreditgebyrer, forsikringer m.m.
Når du kigger på regningen for et boligkøb, er det vigtigt at skelne mellem:
- Tinglysningsafgifter – går ubeskåret til staten og udløses, når skøde og pantebreve registreres.
- Øvrige omkostninger – dækker private ydelser fra advokat, bank, realkredit, forsikringsselskab m.fl.
De øvrige omkostninger – Hvad koster hvad, og hvem betaler som udgangspunkt?
| Post | Typisk betaler | Ca. pris (Bolius-eksempel*) | Kommentar |
|---|---|---|---|
| Skødeskrivning / berigtigelse | Køber | Fra 2.000 kr. Pakke m. rådgivning: ca. 8.000 kr. |
Køber har interesse i, at ejendomsretten registreres korrekt. |
| Bank- & realkredit- ekspedition |
Køber | Min. ca. 9.000 kr. | Opgøres pr. lån og kan variere fra institut til institut. |
| Kurtage & kursskæring (obligationshandel) |
Køber | Ca. 7.000 kr. | Betales kun ved obligations- finansierede realkreditlån. |
| Etablering af boliglån (banklån) |
Køber | Ca. 7.600 kr. | Ofte procentuelt af lånesum eller fast sats. |
| Kurssikring (valgfrit) | Køber | Ca. 10.000 kr. (2 mdr.) |
Pris afhænger af løbetid og markedsforhold. |
| Ejerskifteforsikring | Typisk 50/50 køber / sælger |
Samlet 16.000 kr. Købers andel: 8.000 kr. |
Delingen skal stå i købsaftalen. |
| Husforsikring (bygningsbrand) |
Køber | Ca. 5.000 kr./år | Krav fra långiver at tegne og cessere policen. |
| Byggesagkyndig ekstra gennemgang | Køber | 5.000-8.000 kr. (eksempel: 5.000 kr.) |
Frivilligt, men anbefalet af mange rådgivere. |
| Indfrielse & aflysning af sælgers lån | Sælger | Afhængig af lån – bank kan opkræve fristillingsgebyr | Medmindre andet aftales. |
*Tal fra Bolius, “Få styr på omkostningerne ved at købe bolig”, 23.10.2025 – https://www.bolius.dk/omkostninger-ved-at-koebe-bolig-18145. Priserne er vejledende og kan variere.
Samlet regning i bolius’ eksempel
Ved et huskøb til 2,5 mio. kr. lander de samlede købsomkostninger (tinglysningsafgifter + alle ovenstående poster) på ca. 93.295 kr., svarende til cirka 3,73 % af købsprisen. Udgifter til møbler, istandsættelse og flytning er ikke medregnet.
Vigtige praksispointer
- Sælger afholder som hovedregel udgifter til at indfri og få aflyst egne lån – men banken kan opkræve et fristillings- eller indfrielsesgebyr af sælger.
- Ethvert afvigende betalings-arrangement skal fremgå skriftligt af købsaftalen, ellers gælder standardfordelingen.
- I andelsboliger er der ingen skødetinglysning; i stedet kan foreningen opkræve et overdragelsesgebyr, som ofte betales af køber eller deles – spørg foreningen.
Få altid skriftlige tilbud fra bank, realkredit og rådgivere, og bed dem samtidig optimere eventuel afgiftsgenbrug, så du undgår at betale mere end nødvendigt.
Tidslinje, betaling i praksis og din tjekliste: Sådan undgår du regningschok
Herunder får du et hurtigt overblik over, hvordan pengene typisk flytter sig fra “ja-tak” til endeligt tinglyst skøde – og hvordan du selv kan styre budgettet, så regningen ikke eksploderer undervejs.
- Købsaftale underskrives
De fleste købere indsætter et advokat- og/eller bankforbehold, så aftalen kan annulleres uden afgift, hvis finansiering eller rådgiver ikke falder på plads. - Bankgaranti stilles
Købers bank garanterer over for sælger, at købesummen er der. Banken tager som regel et mindre garantigebyr (typisk 0,5-1 % p.a. af beløbet, min. 1.000-2.000 kr.). - Skødet udarbejdes og anmeldes digitalt
Din advokat/bolighandelsplatform logger på tinglysning.dk med MitID og uploader skødet.
• Tinglysningsafgiften for skødet betales her og nu – systemet beregner 0,6 % af købesummen + 1.850 kr.
• Pengene trækkes direkte fra den berigtigende parts klientkonto eller via betalingskort. - Skødet bliver lyst endeligt
Så snart Tinglysningsretten har ekspederet dokumentet (typisk 1-5 hverdage), er du officielt ejer. Først nu udarbejder parternes rådgivere refusionsopgørelsen (varme, ejendomsskat m.m.). Bemærk, at skødeafgiften ikke indgår her – den er allerede betalt til staten. - Pantebreve tinglyses
Dit realkreditinstitut og din bank sender deres pantebreve ind. Afgiften (1,45 % + 1.825 kr. pr. dokument) betales samtidig – ofte efter fradrag af evt. “genbrug” af tidligere afgift på ejendommen.
Tjek købsaftalens afsnit om omkostningsfordeling
- Standardklausulen er, at køber betaler tinglysning af skøde og pant, mens sælger betaler indfrielse og aflysning af egne lån.
- Fravigelser skal stå krystalklart – især ved projektsalg, hvor sælger nogle gange dækker dele af skødeafgiften som salgsargument.
Hvis handlen kuldsejler
- Er skødet ikke anmeldt endnu, falder der ingen skødeafgift. Du kan dog stadig skylde honorar til advokat, ejendomsmægler og bank.
- Bruger du den lovbestemte fortrydelsesret (6 hverdage), skal du som hovedregel betale sælger 1 % af købesummen – spørg din advokat, inden du trækker stikket.
Din tjekliste og budgetskabelon
- Skødeafgift: 0,6 % × købesum + 1.850 kr.
- Pantafgifter: 1,45 % × lånebeløb + 1.825 kr. pr. pantebrev (bed banken om afgiftsgenbrug-beregning).
- Bank & realkreditgebyrer: ekspedition, kurtage/kursskæring, kurssikring.
- Rådgivere: advokat/skødeskrivning, evt. byggesagkyndig.
- Forsikringer: ejerskifte (ofte 50/50 med sælger), husforsikring (krav fra långiver).
- Buffer: flytning, dobbelt husleje, uforudsete småposter.
Hvad koster det i praksis?
- Kontantkøb uden lån – minimal løsning: ca. 20.000 kr. (skødeafgift + skødeskrivning). Kilde: Bolius.
- Førstegangskøber med normal finansiering: 90.000-100.000 kr. ved en handel på 2,5 mio. kr. (inkl. pantafgifter, bank- og advokatomkostninger m.m.). Kilde: Bolius.
Få faste skriftlige tilbud fra bank, realkredit og advokat – og bed dem eksplicit:
- Optimere afgiftsgenbrug, så du ikke betaler pantafgift to gange.
- Sætte loft over alle gebyrer, kursskæring og salærer.
Med en klar tidslinje, en detaljeret budgetskabelon og faste priser på plads inden du trykker “køb”, minimerer du risikoen for ubehagelige overraskelser, når regningerne begynder at lande.