7 ting, du skal tjekke i BBR, før boligkøb

Drømmer du om nøglerne til dit helt eget drømmehjem – men vil du også gerne undgå dyre overraskelser, når handlen er underskrevet? Så er der ét ord, du skal kende, før pennen rammer købsaftalen: BBR.

Det danske Bygnings- og Boligregister gemmer alle de officielle oplysninger om din kommende bolig: fra hvor mange kvadratmeter der egentlig er lovligt beboelige, til om garagen rent faktisk eksisterer på papiret. Kort sagt er BBR dét sted, hvor idyllen kan få et reality-check, før du køber katten i sækken.

I denne artikel guider vi dig igennem 7 afgørende punkter, du skal krydstjekke i BBR, inden du skriver under. Brug listen som dit hemmelige våben, så du kan handle boligen med ro i maven, bedre forhandlingsstyrke – og uden ubehagelige byggefejl, der pludselig vælter budgettet.

Klar til at blive BBR-detektiv? Lad os dykke ned i, hvad du skal kigge efter, og hvorfor det kan spare dig både tid, penge og bekymringer.

Anvendelseskode og boligtype

Første skridt i et BBR-tjek er at slå ejendommens anvendelseskode op. Koden fortæller, om boligen i kommunens øjne er en helårsbolig, fritidsbolig, et enfamiliehus, tofamiliehus, rækkehus, stuehus til landbrug osv. – og den klassificering har større betydning, end mange købere tror.

Hvis der fx er registreret fritids-/sommerhus, men salgsopstillingen lover helårsbeboelse, risikerer du både bopælspligt-sanktioner, afslag på realkreditlån og problemer med forsikringen. Omvendt kan et helårshus ikke uden videre udlejes som sommerhus, hvis kommunen fører tilsyn med bopælspligten.

• Helårsbolig (anvendelseskode 110/120) – her kan der pålægges bopælspligt, og der stilles andre krav til isolering, brand- og energiforhold.
• Fritidsbolig (anvendelseskode 510) – må ikke bruges til helårsbeboelse uden dispensation; finansiering sker oftest med banklån eller fritidshuslån, og forsikringsdækningen er anderledes.
• Enfamiliehus (anvendelseskode 120) – godkendt til én husstand; hvis der er indrettet lejlighed i kælder eller udhus, kræver det ændring til tofamiliehus.
• Tofamiliehus (anvendelseskode 130) – giver mulighed for lovlig udlejning af én boligenhed, men stiller krav til brandadskillelse og parkeringsforhold.

Stemmer anvendelseskoden ikke overens med den faktiske brug eller salgsopstillingens oplysninger, skal sælger kunne dokumentere byggeriets lovlighed. Som køber bør du:

1. Få mægleren til at fremlægge kommunal godkendelse på den aktuelle anvendelse.
2. Indhente skriftlig bekræftelse fra bank og forsikringsselskab på, at de accepterer den registrerede brug.
3. Overveje advokat- eller byggesagkyndig bistand, hvis der er uoverensstemmelser – fx et registreret enfamiliehus, der i praksis er delt i to lejligheder.

Et hurtigt opslag på OIS.dk giver dig de officielle BBR-data. Men først når anvendelseskode, salgsopstilling og fysisk forhold matcher hinanden, kan du gå trygt videre i boligkøbsprocessen.

Arealer og etagefordeling

Begynd med at åbne ejendommens BBR-meddelelse. Her finder du en opsplitning i:

1. Boligareal – de kvadratmeter, der officielt må anvendes til beboelse.
2. Erhvervsareal – hvis der fx er registreret liberalt erhverv, klinik eller butik.
3. Sekundære arealer – kælder, tagetage, udhuse, garage, carport m.v.

Notér tallene og sammenlign dem med:

• Salgsopstillingens angivelser
• Plantegninger/tegningssæt fra mægler eller sælger
• En fysisk opmåling ved fremvisningen (med laser eller tommestok) – særligt hvis der er skrå vægge og skunkrum

Hvorfor er det vigtigt?

Vær særligt opmærksom på …

• Kælder: Kun arealer med tilstrækkelig loftshøjde, flugtvej og generel kvalitet må registreres som beboelse. Et hyggeligt teenageværelse i en lav kælder kan derfor være ulovligt beboelsesareal.
• Tagetage: Loft til kip, kviste og ovenlysvinduer gør det fristende at indrette rum – men er de anmeldt og godkendt? Mangler de i BBR, skal du som køber forvente at lovliggøre (både byggeteknisk og brandmæssigt).
• Udhuse og annekser: Selv små bygninger over 10 m² skal som udgangspunkt registreres. Mangler de, må du forvente en dialog med kommunen efter overtagelse.

Finder du afvigelser, så:

1. Bed mægler/sælger om en forklaring og dokumentation (fx byggetilladelse eller opdateret BBR-indberetning).
2. Overvej forbehold i købsaftalen – fx “handlen er betinget af, at BBR opdateres før overtagelse”.
3. Tjek med banken, hvordan ændret areal kan påvirke din finansiering.

Det tager få minutter at dobbelttjekke kvadratmeterne, men kan spare dig for uventede regninger og besvær i årevis.

Kælder og tagetage: godkendt til beboelse?

En af de hyppigste fælder i et boligkøb er indrettede værelser i kælder eller tagetage, der ser beboelige ud, men som på papiret kun er registreret som sekundært areal. Det er derfor vigtigt at:

1. Tjek de specifikke BBR-felter – kig efter felterne:
   • “Udnyttet tagetage til beboelse”
   • “Kælders areal, heraf beboelse”

   Står der 0 m² under beboelse, er rummet officielt ikke godkendt, uanset hvor lækkert det ser ud.

2. Sammenhold med virkeligheden – stemmer antallet af værelser og deres placering i salgsopstillingen og på plantegningerne med det registrerede beboelsesareal? Mangler der m² i BBR, bør alarmklokkerne ringe.
3. Forstå konsekvenserne ved ulovlig beboelse
   • Forsikring: Skader i et ikke-godkendt beboelsesrum kan blive afvist.
   • Kommunale krav: Kommunen kan påbyde lovliggørelse eller forbud mod beboelse – ofte dyrt og tidskrævende.
   • Salgspris: Ved videresalg risikerer du fradrag i prisen for “ulovlige” m².
   • Udlejning: Værelser der ikke er godkendt til beboelse må som udgangspunkt slet ikke udlejes.
4. Kend reglerne for godkendelse – for at et kælder- eller loftsrum kan tælle som beboelse, skal der bl.a. være tilstrækkelig loftshøjde, dagslysareal, brandredning og flugtveje, korrekt isolering samt radonsikring. Er kravene ikke opfyldt, kan ombygning blive en bekostelig affære.
5. Indhent dokumentation – ligger der byggetilladelse og færdigmelding i kommunens byggesag? Bed mægler eller sælger om dokumenter, hvis noget virker uklart.

Er der den mindste tvivl, så få en byggesagkyndig eller arkitekt til at gennemgå rummene, før du underskriver købsaftalen. Det koster relativt lidt sammenlignet med regningen for en senere lovliggørelse.

Installationer og forsyning: varme, vand og afløb

Installationerne er ikke bare teknik – de har direkte betydning for både din fremtidige varmeregning, eventuelle miljøafgifter og hvilke lovkrav du kan blive mødt med de næste år. I BBR-meddelelsen finder du det nødvendige overblik i felterne ”VARMEINSTALLATION”, ”SUPPLERENDE VARME”, ”VANDFORSYNING” og ”AFLØBSFORHOLD”.

1. Varmeforsyning
   
   • Tjek om boligen er registreret med fjernvarme, naturgas, olie, el-varme eller varmepumpe. Oplysningen skal passe med virkeligheden – især ved konverteringer, der ikke er indberettet.
   • Undersøg supplerende varme som brændeovn eller pejs. Uregistreret fastbrændselsovn kan give problemer, hvis skorstenen ikke er godkendt, eller du vil søge tilskud til ny varmeløsning.
   • Spørg ind til tilslutnings- eller forblivelsespligt til fjernvarme. Det kan betyde, at du ikke frit kan vælge anden opvarmning.
   • Naturgas- eller olie­fyr? Overvej kommende udfasningskrav og CO₂-afgifter – og få realistisk pris på skifte til grønnere alternativ.
2. Vandforsyning
   
   • Står der ”Alment vandforsyningsanlæg”, er boligen koblet på det kommunale net. Er den registreret med ”Privat, enkeltindvindingsanlæg”, betyder det egen brønd eller boring – tjek seneste vandprøver og vedligehold.
   • Privat vandforsyning kan påvirke låne­muligheder, forsikringspræmie og salgsværdi, fordi der følger et driftsansvar med.
3. Afløb og spildevand
   
   • BBR angiver, om ejendommen er tilsluttet offentlig kloak, har samletank, nedsivningsanlæg eller minirenseanlæg. Hver løsning har forskellige tømninger, gebyrer og miljøkrav.
   • Hvis der mangler registrering af fx en nyere nedsivningsløsning, kan kommunen pålægge dig lovliggørelse eller dyre opgraderinger.
   • Ligger grunden i et område med fremtidig kloakering, kan du blive mødt af en tilslutningsafgift i størrelsesordenen 40-60.000 kr.

Sådan bruger du oplysningerne:

• Sammenhold BBR med energimærket, salgsopstillingen og hvad du ser på stedet. Mangler der fx registrering af en luft-til-vand-varmepumpe, bør sælger opdatere BBR før overtagelse.
• Beregn de årlige driftsomkostninger – især hvis du skal overtage gammel olie- eller gasinstallation.
• Kontakt kommunen eller forsyningsselskabet for at få bekræftet eventuelle påbud eller planer om ændringer.

Et præcist BBR-grundlag giver dig de bedste kort på hånden, når du forhandler pris, planlægger energirenovering eller søger finansiering.

Byggeår og om-/tilbygninger

Byggeåret og de registrerede om- og tilbygninger fortæller en hel del om boligens stand, lovlighed og fremtidige udgifter. Tag derfor et kritisk kig på BBR-meddelelsen, før du skriver under på købsaftalen.

1. Start med byggeåret
   Hovedbygningen har i BBR et angivet opførelsesår – ofte også et beregnet år, hvis den er renoveret væsentligt. Byggeåret giver dig:
   • Et fingerpeg om teknisk levetid på tag, el, VVS m.m.
   • Indblik i kravene, der gjaldt ved opførelsen (isolering, radonsikring osv.).
   • Baggrund for at forhandle pris, når større elementer nærmer sig udskiftning.
2. Match om-/tilbygninger med virkeligheden
   I kolonnerne ”Omtalt ved ombygning” og ”Til- og ombygningsår” fremgår det, hvornår der er opført nye kviste, udvidet stuer, sat udestue på osv. Gå huset igennem sammen med mægler, og spørg dig selv:
   • Er alle udestuer, kviste og udvidelser listet i BBR?
   • Stemmer de angivne m² med det, du kan måle på stedet?
   • Er der anført ”0 m²” eller ”ukendt areal” – et rødt flag på mangelfuld registrering.

   Følgende simple tabel kan hjælpe dig med at få overblik:

   Bygningsdel	BBR-areal (m²)	Reelt areal (m²)	Kommentar
   Udestue	18	21	Målt større – kræver dokumentation
   Garage	0	30	Ikke registreret – mulig ulovlig opførelse

3. Spørg efter byggetilladelser og færdigmeldinger
   Enhver væsentlig ændring efter 1960 kræver som udgangspunkt byggetilladelse og en færdigmelding til kommunen. Kan sælger ikke fremvise disse dokumenter, eller mangler oplysningen i BBR, er der risiko for:
   • Kommunale påbud om lovliggørelse eller nedrivning.
   • Ekstra udgifter til teknisk rådgiver, arkitekt og byggesagsgebyrer.
   • Begrænset dækning fra forsikringen, hvis skader opstår på ulovlige konstruktioner.
4. Afklar usikkerheder hos kommunens byggesagsarkiv
   Mange kommuner stiller deres byggesagsarkiv tilgængeligt online (fx via Byg og Miljø). Her kan du hente:
   • Gamle byggetilladelser, tegninger og statiske beregninger.
   • Nedrivningstilladelser eller verserende påbud.
   • Oplysninger om eventuelle dispensations- eller brandkrav.

   Får du ikke adgang, kan du som ”køber med fuldmagt” anmode skriftligt. Det er tid og gebyr værd, hvis bare én større ombygning viser sig at være ulovlig.

5. Indregn potentiel lovliggørelse i budgettet
   Viser gennemgangen uoverensstemmelser, så overvej:
   • Prisnedslag, så du kan betale for lovliggørelse efter overtagelse.
   • At kræve sælger rydder op og færdigmelder inden handlen.
   • At fravælge boligen, hvis usikkerheden er for stor.

   Tip: Få en byggesagkyndig til at vurdere, hvad det koster at bringe forholdene i orden – beløbet kan nemt løbe op i 2.000-5.000 kr. pr. manglende m² eller langt mere, hvis bærende konstruktioner skal forstærkes.

Sammenfattende: Byggeår og lovligt registrerede om-/tilbygninger er alfa og omega for et problemfrit boligkøb. Brug BBR som checkliste, men dykket ned i kommunens arkiver og en fysisk gennemgang sikrer, at dit kommende hjem ikke gemmer på dyre overraskelser.

Materialer og konstruktion: tag og ydervægge

Når du gennemgår BBR-meddelelsen, bør du zoome ind på de materialer, der er registreret for tag og ydervægge. Her gemmer der sig ofte vigtige oplysninger om fremtidig vedligeholdelse, økonomi og ikke mindst potentielle sundheds- og forsikrings­mæssige risici.

Tagbeklædning er typisk angivet som f.eks. tegl, betontagsten, eternit (fibercement), tagpap eller metal. Sammenlign den registrerede type med det tag, du faktisk ser på ejendommen:

• Tegl og betontagsten har lang levetid (40-80 år), men kræver jævnlig udskiftning af enkeltsten og tjek af understrygning.
• Eternitplader fra før 1988 kan indeholde asbest. En senere udskiftning med lignende plader uden asbest skal fremgå af BBR – gør den ikke det, er der risiko for kostbar bortskaffelse og miljøpåbud.
• Tagpap har kortere forventet levetid (20-30 år). Står der i BBR, at taget er fra 1995, bør du kalkulere med en snarlig udskiftning.
• Metal-/zinktage er holdbare, men støj og kondens kan være et tema, som forsikringsselskabet vil spørge ind til.

Ydervæggene er oftest registreret som mursten, letbeton, træ, fibercement eller en kombination. Det har betydning for både energiforbrug og vedligeholdelsesbudget:

• Mursten er robust, men ældre kalk- eller cementfuger kan indeholde PCB. Hvis der er omfugning på vej, kan analyse og special­bortskaffelse blive påkrævet.
• Letbeton (gasbeton) kræver hyppigere facadebehandling og kan optage fugt.
• Træbeklædning skal løbende males eller behandles – planlægger du udlejning, kan højere vedligeholdelsesudgifter påvirke din kalkule.
• Facader med facadeisolering (f.eks. puds på isolering) bør være korrekt afsluttet mod terræn – ellers risikerer du skjult fugtskade og senere garanti­sager, som kan være svære at forsikre sig imod.

Stemmer de materialer, du observerer, ikke overens med BBR, er der tre vigtige konsekvenser:

1. Kommunen kan kræve lovliggørelse eller opdatering af BBR, hvilket i visse tilfælde udløser byggesagsgebyrer.
2. Forsikringsselskabet kan nedsætte erstatningen ved skade, hvis konstruktionen er forkert beskrevet i policen.
3. En skjult miljø- eller sundhedsrisiko (asbest, PCB) kan medføre høje sanerings- og bortskaffelsesomkostninger, som du som ny ejer hæfter for.

Bed derfor altid din byggetekniske rådgiver om at vurdere, om registreringen er korrekt, og få sælger til at dokumentere større tagomlægninger eller facadearbejder (fx fakturaer, garantibeviser). Dermed undgår du ubehagelige overraskelser og kan forhandle prisen, hvis der er udsigt til dyre renoveringer.

Øvrige bygninger: carport, garage, udhus m.m.

Selv små, “lette” bygninger kan få store konsekvenser, hvis de ikke står korrekt i BBR. Kommunerne fører nemlig tilsyn med, at alle bebyggelser – uanset om det er en carport af trykimprægneret træ eller et fuldmuret anneks med gæsteværelse – er lovligt opført og registreret med de rette data.

Hvorfor er det vigtigt?

• Lovliggørelse & påbud: En manglende registrering kan udløse krav om byggetilladelse retroaktivt eller i værste fald nedrivning.
• Ejendomsskat & forsikring: Forkert areal kan betyde, at du betaler for meget (eller for lidt) i skat, og at forsikringen ikke dækker skader.
• Værdiansættelse: Banker og realkredit lægger BBR-oplysningerne til grund; et ikke-registreret udhus tæller derfor ikke med i lånevurderingen.
• Miljø- og afstandskrav: Nyere regler om afstand til skel, kloakforhold, brandsektionering m.m. kan blive aktiveret, hvis bygningen først “opdages” ved salg.

Tjeklisten

1. Stemmer antallet af bygninger?
   Gå ejendommen igennem fysisk og kryds af mod BBR’s oversigt. En manglende linje for f.eks. brændeskuret er et faresignal.
2. Areal (m²) og højde
   BBR angiver bebygget areal – ikke bruttoareal. Mål efter med laser eller tommestok, især hvis der er udvidet siden opførelsen.
3. Opførelsesår
   Står der “ukendt” eller et tydeligt forkert årstal (fx 1900 for en nyere garage), bør sælger dokumentere opførelsestidspunktet.
4. Konstruktion & anvendelse
   Skal et anneks anvendes til beboelse, kræver det byggetilladelse og visse isolerings- og brandkrav. BBR skal afspejle dette.
5. Nedrivninger
   Er der en registreret bygning, som ikke længere eksisterer, skal den afmeldes – ellers risikerer du fortsat at betale ejendomsskat herfor.

Sådan håndterer du uoverensstemmelser

Tip: Bed din byggesagkyndige og evt. boligadvokat om specifikt at gennemgå BBR’s “bygninger på grunden” for mismatch – det er en af de poster, der oftest bliver overset i tilstandsrapporten.