Skal du ud at rejse, har du fået drømmejobbet i en anden by – eller vil du bare udnytte det ekstra værelse i din lejlighed? Uanset årsagen kan fremleje være nøglen til både økonomisk ro i maven og fleksibilitet i hverdagen. Men én ting er at finde den rette lejer; noget helt andet er at få papirarbejdet til at spille. Ét forkert kryds i kontrakten kan i værste fald koste dig både tid og penge.
I denne guide klæder Bolig & Interiør Magasinet dig på til at udfylde en fremlejekontrakt korrekt – første gang. Vi gennemgår de regler, tilladelser og faldgruber, du skal kende, viser dig punkt-for-punkt, hvor du skal sætte fluebenet, og giver dig en praktisk tjekliste til tiden efter underskriften.
Sæt dig godt til rette, hent en kop kaffe – og lad os sikre, at din fremleje bliver en tryg og velstruktureret aftale for både dig og din kommende lejer.
Inden du går i gang: Regler, tilladelser og dokumentation
Før du udfylder selve fremlejekontrakten, skal du sikre dig, at du overholder de grundlæggende regler – ellers risikerer både du og din kommende fremlejetager at stå uden juridisk beskyttelse.
1. Må du overhovedet fremleje – Helt eller delvist?
- Hel fremleje (du fraflytter hele boligen i en periode) kræver som udgangspunkt, at der er en saglig grund & at lejeperioden ikke overstiger 2 år i alt, jf. lejelovens § 69.
- Delvis fremleje (du lejer ét eller flere værelser ud, mens du selv bliver boende) er tilladt, så længe det samlede antal beboere ikke overstiger det tilladte i boligen (tommelregel: højst 2 personer pr. beboelsesrum) – se lejelovens § 70.
- Bor du i en andels- eller ejerforening, skal du desuden tjekke foreningens vedtægter og husorden for særlige begrænsninger.
2. Hent et skriftligt samtykke
Selv om loven giver dig ret til at fremleje under visse betingelser, skal du altid indhente skriftlig tilladelse fra:
- Udlejer (ved alm. lejebolig)
- Bestyrelsen (ved andelsbolig)
- Administrator eller ejerforening (ved ejerlejlighed, hvis foreningen har vedtaget krav herom)
Gem både anmodning og accept som bilag til kontrakten; e-mail er ok, men PDF med digital signatur er endnu bedre.
3. Kend lovrammerne – De vigtigste nøgletal
- Rimelig husleje: Huslejen må som hovedregel ikke overstige det, du selv betaler (inkl. varme mv.), medmindre du dokumenterer ekstraudgifter (fx møbleret lejemål – typisk +10-15 %).
- Depositum: Max 3 måneders husleje.
- Forudbetalt leje: Max 3 måneders husleje (kan ikke kombineres med længere opsigelsesvarsel end 3 mdr.).
- Regulering: Hvis du bor i et reguleret område, skal huslejen være fastsat efter boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt eller det lejedes værdi.
4. Saml al nødvendig dokumentation
Opret en digital mappe, så du har alt på plads, inden du sender kontrakten til underskrift:
- Din egen lejekontrakt (original + evt. tillæg)
- Seneste husorden eller vedtægter
- Samtykkebrev fra udlejer/bestyrelse
- Kopi af legitimation (pas eller kørekort) på begge parter – overhold GDPR, gem krypteret
- Dokumentation for forsikring (indbo og evt. ansvar) – tjek med dit selskab, om fremleje er dækket
- Evt. beboerregistrering (kommunens krav om anmeldelse af beboersammensætning)
- Seneste varmeregnskab og forbrugsopgørelser (grundlag for a-conto)
5. Tjekliste før du går videre til kontrakten
- Er fremlejeformen (hel/delvis) lovlig i dit tilfælde?
- Har du skriftlig godkendelse fra rette instans?
- Overholder husleje, depositum og forudbetalt leje lovens loft?
- Har du alle bilag klar i samme filmappe?
Når du kan sætte flueben ved alle punkter ovenfor, er du klar til næste trin: at udfylde fremlejekontrakten punkt for punkt.
Trin-for-trin: Sådan udfylder du fremlejekontrakten punkt for punkt
- Parter & lejemål
- Parter: Indtast fulde navne, CPR- eller CVR-numre, telefonnumre og e-mails på både udlejer (fremlejegiver) og lejer (fremlejetager). Sørg for, at stavning er identisk med legitimationen – det minimerer bank- og myndighedsfejl.
- Lejemålet: Skriv præcis adresse inkl. etage, side/dør, matrikelnummer (hvis relevant) samt boligens brutto-/nettoareal, antal værelser og adgang til fællesarealer (kælder, vaskeri, tagterrasse mv.).
- Marker tydeligt, om der er tale om hel eller delvis fremleje – det påvirker både huslejeregler og tidsbegrænsning.
- Periode, formål & opsigelsesvilkår
- Periode: Angiv start- og slutdato (dd-mm-åååå). Vedrører det hel fremleje, må tidsbegrænsningen højst være 2 år, medmindre særlige forhold foreligger.
- Formål: Beskriv hvad boligen må anvendes til (privat beboelse, studiebolig, tjenestebolig osv.) – det forebygger konflikter om erhverv, Airbnb eller oplagring senere.
- Opsigelse: Notér varsler for begge parter. Standard for beboelseslejemål er 1 måneds varsel fra lejer og 3 måneder fra udlejer, men I kan aftale andet inden for lovens rammer. Tilføj evt. mulighed for forlængelse eller krav om skriftlig genforhandling x dage før udløb.
- Økonomi
- Husleje: Angiv beløb, betalingsdato (fx d. 1. hver måned) og kontooplysninger. Husk at lejen skal være rimelig i forhold til tilsvarende lejemål.
- Regulering: Beskriv mekanisme (Nettoprisindeks, trappeleje, årlig procent) eller angiv ”ingen regulering” ved korttidskontrakter.
- Depositum & forudbetalt leje: Lejeloven tillader maks. 3 måneders husleje i depositum + 3 måneders forudbetalt leje. Indsæt både beløb og forfaldsdato.
- Forbrug: Skil mellem aconto-beløb og direkte afregning. Sommerhusleje kan fx splitte el (kr./kWh) og vand (kr./m³), mens internet kan være fast kr./md.
- Stand & inventar
- Møbler/hårde hvidevarer: List alle med model/serie-nr. hvor muligt. Marker slid, ridser og funktionsfejl.
- Fotobilag: Tag dato-stemplede billeder og henvis til mappen/linket nederst i kontrakten (fx Bilag A).
- Måleraflæsning: Indskriv el, vand, varme og evt. gas på indflytningsdatoen.
- Nøgler/brikker: Angiv antal nøgle-/brik-sæt, kode til dørtelefon, alarm-PIN og Wi-Fi-login (kan vedlægges som særskilt ark).
- Vedligeholdelse & ansvar
- Definér hvem der står for indvendig vedligeholdelse (maling, småreparationer). Standard er, at lejeren maler ved fraflytning, hvis det er aftalt.
- Beskriv procedure ved skader: ”Lejer skal straks skriftligt melde fejl/skade til udlejer – senest 24 timer efter konstatering.”
- Udlejer skal have adgang til boligen mod rimeligt varsel (min. 24 timer), medmindre akut skade kræver øjeblikkelig adgang.
- Særlige vilkår
- Kæledyr: tilladt/ikke tilladt, antal/størrelse, krav om ekstra rengøring.
- Rygning: hele boligen, altan eller forbudt – skriv det eksplicit.
- Underfremleje/Airbnb: oftest forbudt uden udlejers udtrykkelige, skriftlige samtykke.
- Beboerantal: maks. antal permanente beboere; gæsteregler (fx ophold < 14 dage uden skriftlig tilladelse).
- Husorden: henvis til ejendommens officielle husorden (Bilag B) og fremhæv støj-, affalds- og fællesvaskeri-regler.
- Bilag & underskrifter
- Bilagsliste: Inventarliste, fotodokumentation, indflytningsrapport, godkendelsesbrev fra udlejer/bestyrelse, evt. forsikringspolice.
- Underskrift: Digital (MitID, Penneo, Contractbook) eller håndskrevet. Husk dato, sted og initialer på alle sider så intet kan udskiftes bagudrettet.
- Fremlejegiver bør give kopi til lejeren før indflytning, og begge parter skal gemme kontrakt + bilag i minimum 5 år jf. skat & forældelsesregler.
Efter underskrift: Tjekliste, bilag og typiske faldgruber
Så snart kontrakten er underskrevet, bør første step være et grundigt indflytningssyn. Inviter fremlejeren med rundt i boligen og sørg for at:
- Tage dato-stemplet fotodokumentation af alle rum, herunder gulve, vægge, lofter, installationer og inventar.
- Udarbejde en indflytningsrapport, som begge parter underskriver på stedet. Angiv eventuelle eksisterende skader eller slid.
- Notere målerstande for el, vand, varme og evt. gas; vedhæft billeddokumentation som bilag.
- Udlevere nøgler, brikker og fjernbetjeninger mod kvittering – skriv antal og evt. depositum for tabte nøgler.
Bilag og sikker arkivering
Indsaml, kopiér og gem alle bilag digitalt – fx i en fælles delt mappe:
- Fremlejekontrakt, indflytningsrapport og inventarliste.
- Skriftlig tilladelse fra udlejer/bestyrelse.
- Fotodokumentation og måleraflæsninger.
- Kvitteringer for husleje, depositum og forudbetalt leje.
GDPR-tip: Lås mappen med adgangskode, og slet unødvendige personoplysninger, når lejemålet slutter.
Opsæt rutiner for huslejebetaling og driftsmeldinger
- Opret en fast automatisk bankoverførsel eller MobilePay-aftale til den 1. i måneden.
- Send digital kvittering hver gang huslejen modtages.
- Etabler én officiel kontaktkanal (e-mail eller husleje-app) til fejl- og mangelsmeldinger – svar inden for 5 hverdage.
Huslejevarsling & misligholdelse – Kend spillereglerne
Du må kun regulere huslejen efter Lejelovens bestemmelser og de vilkår, der står i din egen hovedlejekontrakt. Typisk kræves 3 måneders skriftligt varsel og en objektiv begrundelse (netto-prisindeks, forbedringer eller omkostningsbestemt leje). Ved manglende betaling eller grov misligholdelse skal du:
- Fremsende påkravsskrivelse med 14 dages frist.
- Opsige/ophæve lejemålet korrekt, hvis forholdet ikke bringes i orden.
- Dokumentere dialogen skriftligt – SMS og Messenger er ikke tilstrækkeligt alene.
Skat, forsikring og andre praktiske detaljer
- Skat: Lejeindtægten er som udgangspunkt skattepligtig. Brug bundfradrags- eller regnskabsmetoden og indberet via TastSelv.
- Forsikring: Tjek at din indboforsikring dækker fremleje, og kræv evt. ansvarsforsikring af fremlejeren.
- Vedligeholdelse: Aftal på forhånd, hvem der skifter pærer, rens-er afløb og klipper hæk.
Typiske faldgruber – Og hvordan du undgår dem
- Manglende udlejertilladelse: Indhent skriftlig godkendelse, før du annoncerer boligen.
- For høj husleje: Undersøg det lokale markedsniveau, og hold dig under bestemmelsen om rimelig leje.
- Uklare forbrugsregler: Angiv altid a-conto-beløb og afregningsfrekvens.
- Ufuldstændig inventarliste: Tag billeder og beskriv stand, antal og værdi.
- Upræcise opsigelsesvilkår: Brug en opdateret Standardformular A, §11 til særlige vilkår og skriv entydige frister.
- Forældet kontrakt: Download den nyeste skabelon fra en officiel kilde.
Med disse tjekpunkter i baghovedet står du stærkt – både juridisk og praktisk – når nøglerne skifter hænder.