Forestil dig dette: Du har endelig fået nøglerne til dit nye drømmehus, champagnen er knap poppet – og så opdager du en gennemfugtet kældervæg, der kræver en renovering til seks cifre. Det er netop dén situation, en ejerskifteforsikring kan redde dig fra.
Mange boligkøbere tror, at den obligatoriske tilstandsrapport og elinstallationsrapport afdækker alle potentielle problemer. Det gør de ikke. Skjulte fejl, ulovlige installationer og byggetekniske overraskelser kan stadig lure under gulvbrædderne – og regningen ender hos den nye ejer, hvis ikke der er styr på forsikringen.
I denne guide dykker vi ned i alt, du skal vide, før du skriver under på købsaftalen: Hvad ejerskifteforsikringen egentlig dækker (og ikke dækker), hvordan den spiller sammen med Huseftersynsordningen, hvad den koster, samt hvilke faldgruber både køber og sælger skal navigere udenom.
Uanset om du overvejer et charmerende murermesterhus fra 1930’erne eller en moderne rækkevilla, kan de næste fem minutter spare dig for både bekymringer og dyre reparationer. Læs videre, og find ud af, hvordan du gør boligdrømmen til en tryg investering – i stedet for et økonomisk mareridt.
Vigtigt: Disclaimer og hvad du får ud af denne guide
Disclaimer: Indholdet på denne side er udelukkende til generel information og kan ikke erstatte juridisk, finansiel eller forsikringsfaglig rådgivning. Love, priser og praksis ændrer sig løbende, og hver bolighandel har sine egne særlige forhold. Indhent derfor altid uvildig rådgivning fra fx boligadvokat, byggeteknisk rådgiver og/eller forsikringsmægler, før du træffer beslutninger.
Tallene og eksemplerne i guiden er bl.a. baseret på:
- Bolius’ artikel “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?” (07.03.2023)
- Wikipedia-opslaget “Ejerskifteforsikring” (senest tilgået 2024)
Oplysningerne kan være opdateret siden – dobbelttjek altid de aktuelle kilder og policer.
Hvad får du ud af denne guide?
Formålet er at ruste dig som (kommende) boligkøber eller sælger til at navigere sikkert gennem junglen af rapporter, tidsfrister og forsikringsvilkår, så du undgår ubehagelige – og dyre – overraskelser.
- Definition & formål – Vi forklarer, hvad en ejerskifteforsikring er, hvordan den hænger sammen med huseftersynsordningen (tilstands- og elinstallationsrapport) og hvorfor den er et centralt sikkerhedsnet ved boligkøb.
- Dækning vs. undtagelser – Få konkrete eksempler på, hvad forsikringen typisk dækker (fx skjulte skader, ulovlige installationer) – og mindst lige så vigtigt – hvad den ikke dækker.
- Økonomi – Vi gennemgår typiske prislejer, selvrisikosatser og afskrivningsprincipper samt forskellen på almindelig og udvidet dækning.
- Roller & timing – Hvem gør hvad hvornår? Du får et overblik over sælgers forpligtelser (rapporter, tilbud, ½-dækning af præmie) og købers deadlines for at tegne forsikringen.
- Valg af selskab – Tjekliste til at sammenligne selskaber, sagsbehandling og dækningsomfang, så du ikke kun vælger efter pris.
- Klagemuligheder – Vi viser, hvor og hvordan du kan klage, hvis der opstår tvister om forsikringen eller fejl i rapporterne.
Brug guiden som springbræt, ikke som facitliste. Kombinér den med professionel rådgivning – så står du stærkest, når drømmehuset skal blive en tryg investering.
Hvad er en ejerskifteforsikring – og hvorfor er den vigtig ved boligkøb?
En ejerskifteforsikring er en privat forsikring, der tegnes af køber i forbindelse med et boligkøb. Formålet er at beskytte dig mod skjulte skader, fejl og ulovlige installationer, som allerede var til stede i boligen før du fik nøglerne, men som først viser sig efter overtagelsen – og som **ikke** er nævnt (eller er beskrevet klart forkert) i den tilstandsrapport og elinstallationsrapport, der indgår i Huseftersynsordningen.
- Forsikringen dækker kun forhold, der ikke er omtalt – eller er forkert beskrevet – i rapporterne (Bolius).
- Dækker ikke, hvis forholdet allerede er omfattet af en anden police, fx din husforsikring.
- Køber må ikke have haft kendskab til skaden før overtagelsen (kilde: Wikipedia).
- Standardløbetiden er typisk 5 år fra overtagelsesdagen; nogle selskaber tilbyder forlængelse eller udvidet dækning til 10 år.
- Kan tegnes ved enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og sommerhuse (Bolius).
Selv om ejerskifteforsikringen er frivillig for køber, fungerer den i praksis som en økonomisk sikkerhedsnet. Skjulte rørbrud, råd i tagkonstruktionen eller ulovlige elinstallationer kan koste hundredtusinder at udbedre – udgifter, du ellers selv ville skulle betale eller søge erstattet hos sælger gennem en potentielt langvarig retssag.
Populær blandt danske boligkøbere: Ifølge Bolius blev der i 2020 tegnet 51.475 nye ejerskifteforsikringer, og igennem de seneste år har ca. 7 ud af 10 boligkøbere valgt ordningen. Tallene illustrerer, at mange vurderer risikoen for dyre overraskelser som reel – og forsikringen som den mest overskuelige måde at håndtere den på.
I sidste ende er beslutningen din, men overvej nøje om du vil stå alene med risikoen eller dele den med forsikringsselskabet. For de fleste er præmien en lille post i budgettet sammenlignet med prisen for en uventet omfattende reparation.
Huseftersynsordningen kort fortalt: Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og lovgrundlag
For at en ejerskifteforsikring overhovedet kan komme på tale, skal Huseftersynsordningen være fulgt til punkt og prikke. Ordningen blev indført via Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. (ofte blot kaldet “Huseftersynsloven”). § 2 fastslår, at sælger kan frigøre sig for det sædvanlige 10-årige mangelsansvar, hvis køber præsenteres for:
- En gyldig tilstandsrapport – udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig og højst seks måneder gammel på tidspunktet, hvor køber får den udleveret.
- En gyldig elinstallationsrapport – udført af en autoriseret elinstallatør, ligeledes højst seks måneder gammel.
- Et skriftligt tilbud på ejerskifteforsikring – indhentet af sælger hos et forsikringsselskab, der udbyder produktet.
- Sælgers tilsagn om at betale halvdelen af præmien.
Når alle fire betingelser er opfyldt, kan sælger som udgangspunkt læne sig tilbage – ansvaret for skjulte fejl og mangler overgår til ejerskifteforsikringen (hvis køber tegner den) eller til køber selv (hvis køber siger nej).
Proces og tidslinje i praksis
- Sælger: Bestiller rapporterne, modtager forsikringstilbuddet og præsenterer det hele for køber senest samtidig med købsaftalen.
- Køber: Har frivilligt valg, men kan kun tegne ejerskifteforsikring på baggrund af det tilbud, sælger har indhentet.
Køber kan vælge et dyrere/udvidet produkt, men må da selv betale merprisen. - Tegningsfrist: Policen skal accepteres og være aktiv inden nøglerne skifter hænder – typisk overtagelsesdagen kl. 12.
- Gyldighed af rapporter: Tilstands- og elinstallationsrapporten udløber efter seks måneder. Er de udløbet, skal de fornyes, før forsikringen kan tegnes.
Hvorfor er detaljerne vigtige?
Hvis en af brikkerne mangler – fx fordi rapporten er for gammel, eller sælger aldrig fik indhentet tilbuddet – kan køber ikke tegne ejerskifteforsikring, og sælgers 10-årige ansvar består. Omvendt kan køber heller ikke kræve, at forsikringsselskabet dækker, hvis policen først tegnes efter nøgleoverdragelsen.
Tip til køber
- Læs rapporterne grundigt igennem sammen med en byggeteknisk rådgiver; bemærk, at forhold, der allerede er nævnt (selv som “K1”) normalt er undtaget dækning.
- Lad en boligadvokat gennemgå forsikringstilbuddet og overvej, om udvidet dækning (10 år eller dækning af kloakker/stikledninger) er pengene værd.
- Få bekræftet, at policen er udstedt, og at startdatoen er den samme som overtagelsesdatoen.
Kilder: Bolius – “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?” (07.03.2023); Wikipedia – “Ejerskifteforsikring”; Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.
Hvad dækker ejerskifteforsikringen – og hvad gør den ikke? Konkrete eksempler
Det er vigtigt at skelne mellem, hvad ejerskifteforsikringen faktisk dækker, og hvad den som hovedregel ikke dækker. Ellers risikerer du at stå med en dyr regning, du troede forsikringen ville tage.
Hvad er omfattet?
- Skjulte skader, fejl og mangler som var til stede før overtagelsesdagen, men ikke er nævnt – eller er beskrevet klart forkert – i tilstands- eller elinstallationsrapporten.
- Brud, lækager og revner i bærende konstruktioner, tag, ydervægge m.m., fx:
- Lækage i tagkonstruktion, der først viser sig som vandskade på loftsbeklædning.
- Revnedannelse i en bærende ydermur, som medfører fugtindtrængning.
- Deformering eller svækkelse af bygningsdele, fx rådskader i træbjælker eller nedbøjede etagebjælker.
- Manglende bygningsdele, fx manglende dampspærre i tag- eller gulvkonstruktionen, hvis det medfører skade.
- Ulovlige elinstallationer (handler indgået efter 1. maj 2012), forudsat at forholdet ikke er beskrevet eller er beskrevet forkert i elinstallationsrapporten.
- Ulovlige VVS-installationer (medtaget i standarddækning siden 1. maj 2012).
Hvad er som udgangspunkt ikke omfattet?
- Forhold, der allerede er nævnt i rapporterne – også selvom de er markeret som mindre alvorlige.
- Skader eller tilstande, der kan forventes ud fra husets alder, byggestil eller materialer.
Eksempel: Fugtig kælder i et 1940’er-hus, hvor fugtproblemer er almindeligt kendte. - Konstruktionsfejl uden skade eller uden nærliggende risiko for skade.
- Skader uden for husets sokkel, fx kloak- og stikledninger eller forurening af grunden – disse kræver typisk udvidet dækning (beskrives i næste afsnit).
- Forhold, der er dækket af andre forsikringer (fx husforsikringens rørskadedækning).
Praktiske råd til dig som køber
- Læs policen og betingelserne grundigt – selskaberne kan variere på detaljerne.
- Dokumentér straks: Tag fotos, video og indhent evt. en fagkyndig vurdering, så snart du opdager en mulig skade.
- Hold øje med fristerne: Skader skal som regel anmeldes inden for rimelig tid efter, at du konstaterer dem, og altid inden forsikringsperioden udløber.
- Tjek om skaden er dækket af andre forsikringer først, så du anmelder korrekt sted.
- Gem al korrespondance med forsikringsselskab, håndværkere og rådgivere – det kan blive afgørende, hvis der opstår tvist.
Kilde: Bolius – “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?” (07.03.2023).
Pris, selvrisiko, afskrivninger og løbetid: sådan læser du vilkårene (inkl. udvidet dækning)
Økonomien først: hvad skal du regne med?
- Prisniveau (2023): En almindelig ejerskifteforsikring koster typisk 10.000-35.000 kr. for 5 års dækning inkl. moms.
Kilde: Bolius – “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?”, 07.03.2023 - Betaling mellem sælger og køber:
- Sælger indhenter ét (eller flere) tilbud og tilbyder at betale halvdelen af præmien.
- Ønsker køber en anden eller dyrere police (fx udvidet dækning), betaler køber differencen.
- Selvrisiko:
- Maks. 5.400 kr. pr. skade (beløb pr. 29.11.2021).
- Samlet maks. selvrisiko i hele perioden: 54.000 kr.
Sådan regnes erstatningen: “nyt for gammelt”
Forsikringen erstatter oftest efter princippet “nyt for gammelt”, men med fradrag forslid og ælde via afskrivningstabeller (indført 1. maj 2012). Det betyder, at du ikke får dækket hele udgiften, hvis fx taget var 25 år gammelt, da skaden blev opdaget – du får kun den del, der svarer til den resterende levetid.
Udvidet ejerskifteforsikring – hvornår giver den mening?
- Løbetid: Op til 10 år (mod 5 år på standardproduktet).
- Ekstra dækning kan omfatte:
- Ulovlige kloak- og stikledninger på grunden.
- Skader, hvor grunden forårsager væsentlige skader på bygningen (fx sætningsskader pga. jordbundsforhold).
- Visse tilfælde af jordforurening.
- Ulovlige forhold i indretningen, hvis de var ulovlige ved opførelsen.
(Forhold som lav loftshøjde er dog ofte undtaget.)
- Pris: Ligger højere end standarddækning, men de konkrete priser svinger meget afhængigt af husets alder, størrelse og forsikringsselskab.
- Markedssituation: Ifølge Bolius udbydes produktet af relativt få selskaber; priskonkurrencen er hård, og sagsbehandling kan være kompleks. Indhent derfor flere tilbud og gennemgå betingelserne med din rådgiver.
Tjeklisten, når du læser policen
- Bekræft præmie, løbetid og selvrisiko.
- Se efter afskrivningsprocenter for nøglekomponenter (tag, el, VVS, facader).
- Gennemgå undtagelser linje for linje – især for grunden, installationer uden for soklen og lovlig indretning.
- Notér anmeldelsesfrister – de kan variere fra få uger til måneder efter, du har opdaget en skade.
- Gem altid tilstandsrapport, elinstallationsrapport, købsaftale og korrespondance ét sted.
2026-relevansnote: Tal, prisintervaller og beløbsgrænser ovenfor bygger på Bolius’ 2023-gennemgang. Regler og beløb reguleres løbende, så læs altid den aktuelle police og indhent opdaterede tilbud, før du beslutter dig.
Roller og timing: Hvad skal sælger og køber gøre – og hvornår?
Timing er altafgørende, når det kommer til ejerskifteforsikringen. Får du ikke de rigtige dokumenter – på det rigtige tidspunkt – risikerer både sælger og køber at stå uden den ønskede økonomiske beskyttelse. Nedenfor gennemgår vi, trin for trin, hvem der gør hvad, og hvornår.
Sælgers to-do-liste – Før købsaftalen underskrives
- Bestil tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Begge rapporter skal være gyldige (maks. 6 måneder gamle ved underskrift), ellers kan køber ikke få ejerskifteforsikring. - Indhent mindst ét tilbud på ejerskifteforsikring
Tilbuddet skal udleveres skriftligt til køber. Det er normalt ejendomsmægleren, der formidler tilbuddet, men ansvaret påhviler sælger. - Tilbyd at betale 50 % af præmien
Det er et lovkrav i Huseftersynsordningen, hvis sælger vil frigøre sig for sit 10-årige mangelsansvar. - Orientér om frist
Køber skal vide, at forsikringen skal være tegnet inden overtagelsesdatoen/nøgleudlevering.
Købers to-do-liste – Før overtagelsesdagen
- Gennemgå rapporter og forsikringstilbud med egen rådgiver
Bed fx en byggesagkyndig eller boligadvokat tjekke om noget bør forhandles eller undersøges nærmere. - Vurder behovet for udvidet dækning
Ønsker du 10 års løbetid, eller dækning af stikledninger/kloak, skal du opgradere – merprisen betales af dig. - Tegn ejerskifteforsikringen rettidigt
Policen skal være udstedt senest på overtagelsesdagen. Vent ikke til sidste øjeblik – betal præmien og få bekræftelse fra selskabet. - Gem alle dokumenter
Tilstandsrapport, elinstallationsrapport, police, tilbud og kvitteringer skal kunne fremvises ved en senere skadeanmeldelse.
Hvis sælger ikke tilbyder forsikring
Sælger beholder sit 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler. Køber kan i princippet sagsøge sælger, men det er ofte dyrere, langsommere og mere usikkert end at lade en ejerskifteforsikring håndtere tvisten.
Forsikringer, der overlapper
Ejerskifteforsikringen dækker ikke skader, som er omfattet af andre policer (fx husforsikring). Sørg derfor for at:
- Afklare, hvem der anmelder hvad – og til hvilket selskab.
- Koordinere med både sælger og eget forsikringsselskab for at undgå dobbelt- eller manglende dækning.
Ejendomstyper omfattet af ordningen
- Enfamiliehuse og rækkehuse
- Ejerlejligheder (hele ejendommen skal gennemgås)
- Ideelle anparter
- Sommerhuse/fritidshuse
Huskeliste til den første tid i dit nye hus
- Inspektér ejendommen grundigt straks efter overtagelse og dokumentér alt med fotos/video.
- Anmeld skader til ejerskifteforsikringen så hurtigt som muligt – der er ofte korte anmeldelsesfrister.
- Overhold selvrisiko og afdragsregler jf. policen. Selv om du kun får delvis dækning pga. afskrivninger, er forsikringen som regel billigere end at stå alene med hele regningen.
Kilde: Bolius – “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?”, 07.03.2023.
Vælg det rigtige forsikringsselskab, og sådan klager du, hvis noget går galt
Få selskaber udbyder ejerskifteforsikring, og produkterne er ikke ens. Kig derfor på mere end prisen, før du underskriver policen.
Sådan sammenligner du selskaberne
- Tjek produktblad og betingelser: Er dækningsomfang, afskrivningstabeller og selvrisiko identiske med konkurrenternes? Små forskelle kan koste dyrt ved en skade.
- Spørg til sagsbehandlingstider: Hvor hurtigt får du typisk svar på en anmeldelse? Kræv evt. skriftlig dokumentation.
- Brug Forsikringsoplysningen: På forsikringsoplysningen.dk kan du få en neutral introduktion til markedet og bekræfte, at selskabet er medlem af brancheorganisationen Forsikring & Pension og står under Finanstilsynets tilsyn.
- Tjek klagestatistikken: Ankenævnet for Forsikring offentliggør årligt tal for indkomne sager. Ifølge Bolius blev der i 2022 registreret 313 klager over ejerskifteforsikringer, hvor 19 fik fuldt og 36 delvist medhold. Høje klagetal kan indikere udfordringer – men se også, hvor ofte kunderne faktisk får ret.
- Indhent to tilbud: Sælger skal fremvise ét tilbud og tilbyde at betale halvdelen. Du er fri til at vælge et andet selskab – men betaler da selv merprisen. Sammenlign derfor altid mindst to policer.
Hvis der opstår problemer – Din klagevej
- Uenighed med forsikringsselskabet
1) Klage skriftligt til selskabets klageansvarlige afdeling.
2) Stadfæster selskabet afslaget, kan du gratis indbringe sagen for Ankenævnet for Forsikring. Vedlægg policen, korrespondance, fotos og evt. faglige rapporter. - Fejl eller mangler i tilstands- eller elinstallationsrapport
1) Klage først direkte til den bygningssagkyndige, der har udarbejdet rapporten.
2) Afvises klagen, kan du gå til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Nævnet kan pålægge erstatning og udtale kritik. Afgørelsen kan kun prøves ved domstolene, ikke andre administrative organer.
Praktiske trin, når du opdager en skade
- Dokumentér straks: Tag fotos/video, noter dato og sted, indhent gerne en uafhængig håndværkervurdering.
- Læs policens frister: Mange selskaber kræver anmeldelse “uden unødigt ophold” – typisk senest 14 dage efter, du burde have opdaget skaden.
- Indsend en udførlig anmeldelse: Vedhæng tilstandsrapport, elinstallationsrapport, købsaftale, billeder og eventuelle tilbud på udbedring. Jo bedre dokumenteret, jo hurtigere afgørelse.
- Følg op skriftligt: Bed om kvittering for modtaget anmeldelse, og notér deadlines. Hvis selskabet overskrider svarfristen, ryk skriftligt.
Kilder: Bolius – “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?” (07.03.2023) og Wikipedia – “Ejerskifteforsikring”. Husk, at regler, tal og praksis kan være ændret siden publicering – tjek altid de nyeste vilkår, før du beslutter dig.