Drømmer du om at sætte nøglen i døren til din helt egen bolig – men sveder du allerede over alle de uigennemskuelige gebyrer? Du er ikke alene. For selv når købesummen er på plads, venter der en lille junglevandring af tinglysning, skødeafgift og pantebreve, der hurtigt kan koste dig titusindvis af kroner, hvis du ikke kender reglerne.
I denne guide zoomer vi ind på skødeafgiften – den 0,6 %-regning (plus det faste gebyr på 1.850 kr.), som næsten alle boligkøbere møder. Vi viser dig:
- Hvordan du beregner afgiften på få sekunder
- Hvilke særlige situationer (familieoverdragelser, delkøb m.m.) der kan vende regnestykket på hovedet
- Hvor du kan genbruge gamle panteafgifter og potentielt spare flere tusinde kroner
- De mest oversete faldgruber, der hvert år koster købere dyrt
På 5 minutter har du det fulde overblik, så du kan gå fra usikker til velinformeret – og måske beholde lidt flere penge til den nye sofa eller et ekstralån til renovering.
Bemærk: Artiklen bygger på de nyeste satser fra 2025/2026 og offentligt tilgængelige kilder. Men regler ændrer sig, og din situation kan være unik. Læs derfor hele guiden – og få altid endelig bekræftelse på tinglysning.dk eller hos en boligadvokat, før du trykker “Godkend”.
Er du klar til at spare kloge penge og undgå dumme fejl? Så lad os dykke ned i detaljerne!
Vigtigt før du læser: disclaimer og kort svar
Vigtig juridisk note: Oplysningerne nedenfor er generel vejledning og kan ikke erstatte rådgivning fra en boligadvokat, revisor eller din bank. Afgiftssatser og gebyrer justeres jævnligt, og særlige situationer – fx familieoverdragelser, delvise handler eller komplekse panteforhold – kan udløse andre regler. Kontrollér altid de aktuelt gældende takster på tinglysning.dk og få dine tal bekræftet, før du træffer økonomiske beslutninger.
Kort svar (satser forventet 2025/2026):
- Variabel afgift: 0,6 % af købesummen.
- Fast gebyr: 1.850 kr. pr. skøde.
Køber du f.eks. en bolig til 2.500.000 kr., ser regnestykket således ud:
- 0,6 % af 2.500.000 kr. = 15.000 kr.
- + fast gebyr 1.850 kr.
- = 16.850 kr. i samlet skødeafgift.
Afgiften for selve skødet er adskilt fra tinglysningsafgifter på lån (realkredit eller bank), som mange købere også møder.
Kilder: Bolius, “Få styr på omkostningerne ved at købe bolig” (23-10-2025); Wikipedia, “Skøde (ejendom)”.
Hvad er et skøde, og hvorfor tinglyses det?
Et skøde er selve “kvitteringen” for, at ejendomsretten til en bestemt bolig skifter hænder. Når både køber og sælger har underskrevet købsaftalen (slutsedlen), udarbejdes skødet, som efterfølgende sendes til Tinglysningsretten i Hobro via den digitale platform tinglysning.dk. Først når skødet er tinglyst, bliver overdragelsen gyldig og synlig for omverdenen – herunder sælgers kreditorer og eventuelle “gode tro-købere”.
Hvad skal et skøde indeholde?
- Parterne: Navn, adresse og CPR/CVR på køber(e) og sælger(e)
- Købesum og betalingsvilkår
- Overtagelsesdag (hvornår får køber brugsretten?)
- Eventuelle forbehold eller betingelser – fx at købesummen er betalt
- Henvisning til pantehæftelser og servitutter, der følger ejendommen
Tinglysningsloven stiller formkrav til et skøde, og dokumentet kan være betinget (typisk af, at hele købesummen først skal være betalt) frem til den endelige registrering.
Er tinglysning lovpligtig?
I princippet kan man godt handle uden at tinglyse, men det er en meget dårlig idé. Uden tinglysning står køber svagt, hvis sælgers kreditorer eller andre aftaleparter melder sig. Derfor tinglyses stort set alle handler straks – og udgiften til tinglysningen af skødet betales som udgangspunkt af køber.
Sådan foregår selve tinglysningen
- Log ind på tinglysning.dk og vælg “eSkøde”.
- Udfyld skødeoplysningerne eller få din advokat/boligrådgiver til det.
- Alle parter signerer med MitID.
- Systemet beregner automatisk tinglysningsafgiften (0,6 % af købesummen + fast gebyr) – beløbet betales med det samme.
- Tinglysningsretten kontrollerer og registrerer – hvorefter du modtager besked om, at skødet er endeligt tinglyst.
Tjek altid de aktuelle satser og trin-for-trin-vejledninger på tinglysning.dk, da gebyrer og procedurer kan ændre sig fra år til år.
Prisen for tinglysning af skøde: satser, beregning og konkrete eksempler
Her er de gældende satser for selve skødeafgiften (tinglysningsafgift til staten) pr. 2025/2026:
| Komponent | Beløb/sats | Kilde |
|---|---|---|
| Fast gebyr | 1.850 kr. | Bolius (2025) / Wikipedia (2023) |
| Variabel afgift | 0,6 % af købesummen* | Bolius |
*Ved standardhandler anvendes købesummen som beregningsgrundlag. I særlige situationer kan grundlaget variere – se nedenfor.
Sådan regner du afgiften
Formlen er heldigvis enkel:
Skødeafgift = (0,006 × købesum) + 1.850 kr.
Eksempel – boligkøb til 2.500.000 kr.:
- Variabel del: 0,006 × 2.500.000 kr. = 15.000 kr.
- Fast gebyr: 1.850 kr.
- I alt: 16.850 kr.
Samme metode kan du bruge til alle prisniveauer:
| Købesum | Variabel afgift (0,6 %) | Fast gebyr | I alt |
|---|---|---|---|
| 1.800.000 kr. | 10.800 kr. | 1.850 kr. | 12.650 kr. |
| 3.250.000 kr. | 19.500 kr. | 1.850 kr. | 21.350 kr. |
| 5.000.000 kr. | 30.000 kr. | 1.850 kr. | 31.850 kr. |
Særlige situationer, hvor reglen afviger
- Delvise handler / ideelle anparter
Køber du f.eks. 50 % af en ejendom, beregnes den variable afgift kun af vederlaget for den del, som skifter hænder – fast gebyr betales stadig fuldt ud. - Familieoverdragelser, skilsmisse, dødsbo o.l.
Her kan afgiften baseres på en vurderet markedsværdi eller på det faktiske vederlag – afhængigt af reglerne i Tinglysningsafgiftsloven. Søg altid individuel rådgivning eller kontakt Tinglysningsretten. - Kontantkøb vs. finansieret køb
Skødeafgiften ændrer sig ikke, uanset om du låner eller betaler kontant. Forskellen er, at lån udløser yderligere tinglysningsafgifter for pantebreve (dækkes i næste afsnit).
Praktiske huskeregler
- Tjek altid de aktuelle satser på tinglysning.dk; faste beløb justeres som regel årligt.
- Afgiften betales i samme arbejdsgang, når eSkødet sendes ind og signeres med MitID.
- I langt de fleste handler er det køber, der betaler skødeafgiften, men du kan aftale andet i købsaftalen.
- Gem kvitteringen – du får brug for den, hvis du senere skal dokumentere afgiften (fx ved afgiftsgenbrug på pant).
Kilder: “Få styr på omkostningerne ved at købe bolig”, Bolius (23-10-2025) | “Skøde (ejendom)”, Wikipedia.
Afgifter ved lån: realkredit, banklån og muligheder for afgiftsgenbrug
Langt de fleste boligkøb er finansieret med realkredit- og/eller banklån, og hvert lån skal sikres med et tinglyst pantebrev. Her er det de såkaldte panteafgifter, der løber oven i skødeafgiften.
Realkreditlån
- Sats: 1,45 % af lånebeløbet + 1.825 kr. i fast gebyr (2025-niveau, kilde: Bolius).
- Standardeksempel: 80 % belåning af en bolig til 2,5 mio. kr. → lån 2,0 mio. kr.
Variabel afgift: 2.000.000 kr. × 0,0145 = 29.000 kr.
Fast gebyr: 1.825 kr.
I alt uden genbrug: 30.825 kr. - Afgiftsgenbrug: Hvis der allerede ligger et (gammelt) realkreditpantebrev i ejendommen, kan du ofte fratrække den afgift, der tidligere er betalt. Er der fx betalt afgift af et tilsvarende beløb, kan du typisk “genbruge” ca. 75 % af afgiften.
Eksempel ovenfor: 29.000 kr. × 75 % = 21.750 kr. kan modregnes → du betaler kun 29.000 kr. – 21.750 kr. = 7.250 kr. + 1.825 kr. = 9.075 kr.
Banklån / boliglån
- Oprettes som regel med et ejerpantebrev, som banken beholder i sikkerhed.
- Sats: 1,45 % af ejerpantebrevets størrelse + 1.825 kr.
- Eksempel: Banklån 410.000 kr.
Variabel afgift: 410.000 kr. × 0,0145 = 5.945 kr.
Fast gebyr: 1.825 kr.
I alt: 7.770 kr. - Genbrug kan også udnyttes her, hvis der allerede findes et ejerpantebrev med ubenyttet “ramme”. Spørg din bank eller boligadvokat.
Sådan tjekker du eksisterende pant
Pant, servitutter og andre hæftelser er offentligt tilgængelige i Tingbogen på tinglysning.dk. Log ind med MitID, søg på ejendommens adresse/matrikel og gennemgå:
- Type af pantebrev (realkredit/ejerpant).
- Hovedstol (beløb) og hvornår afgiften er betalt.
- Om pantebrevet kan aflyses eller genbruges.
Oplysningerne bruger din bank eller advokat til at beregne, hvor stor en del af den nye afgift der kan modregnes.
Husk forskellen på skøde og pant
Panteafgifterne ovenfor er uafhængige af skødeafgiften (0,6 % af købesum + 1.850 kr.). Handler du kontant uden lån, slipper du derfor med skødeafgiften alene – ved en kontant handel til 2,5 mio. kr. kan de samlede omkostninger, inkl. billig skødeskrivning, komme helt ned omkring 20.000 kr. (Bolius’ “minimalløsning”).
Tip: Bed altid banken eller realkreditinstituttet udregne den præcise afgift før du skriver under – små justeringer i lånets størrelse eller genbrug af eksisterende pant kan spare dig mange tusinde kroner.
Udgifter ved skødeskrivning og andre relaterede gebyrer (ud over selve tinglysningen)
Når vi taler om udgifter ved et boligkøb, er det vigtigt at skelne mellem tinglysningsafgifter til staten og de private gebyrer og honorarer, der opkræves af advokat, bank og realkreditinstitut. Selve skødeafgiften til staten har vi allerede gennemgået – her ser vi på alt det udenom.
1. Skødeskrivning og juridisk rådgivning
- Skøde “bare” udfærdiget: fra ca. 2.000 kr. (typisk online‐løsninger uden egentlig rådgivning).
- Komplet advokatpakke: typisk omkring 8.000 kr. ifølge Bolius’ priseksempler. Her indgår gennemgang af købsaftale, dialog med mæglere/bank, korrespondance frem til endeligt tinglyst skøde.
- Priser kan forhandles – få mindst to tilbud, da timepriser og pakkeindhold varierer.
2. Bank- og realkreditgebyrer
- Ekspeditionsgebyr (oprettelse af lån/pantebrev): regn med fra 9.000 kr.
- Kurtage/kursskæring (ved realkredit): ca. 7.000 kr. på et lån omkring 2 mio. kr.
- Kurssikring: typisk 10.000 kr. for to måneders kurssikring ved 2 mio. kr. lån – kan undgås, hvis handlen gennemføres hurtigt.
- Andre gebyrer kan forekomme (indfrielsesgebyr hos sælgers bank, udbetalingsgebyr m.m.).
3. Hurtigt overblik – Eksempel på boligkøb til 2,5 mio. Kr.
| Post | Ca. beløb | Bemærkning |
|---|---|---|
| Skødeafgift til staten | 16.850 kr. | 0,6 % af 2,5 mio. + 1.850 kr. |
| Panteafgift – realkreditlån* | 9.075 kr. | Efter afgiftsgenbrug (låneramme 2 mio. kr.) |
| Panteafgift – banklån* | 7.770 kr. | Låneramme 410.000 kr. |
| Advokat / skødeskrivning | ≈ 8.000 kr. | Komplet rådgivningspakke |
| Bank & realkredit ekspeditionsgebyrer | ≈ 9.000 kr. | Oprettelse, udbetaling mv. |
| Kurtage / kursskæring | ≈ 7.000 kr. | Ved optagelse af realkreditlån |
| Kurssikring (valgfri) | ≈ 10.000 kr. | Kan spares ved kort låseperiode |
| Sum (ekskl. kurssikring) | ≈ 57.695 kr. |
*Panteafgifter beregnet med 1,45 % + 1.825 kr. og forudsat afgiftsgenbrug på realkreditlånet.
4. Sådan holder du prisen nede
- Sammenlign minimum to advokater eller boligrådgivere – priserne svinger meget.
- Spørg banken om rabat på ekspeditionsgebyret eller pakkepriser, hvis du samler flere produkter hos dem.
- Undersøg om der allerede ligger pantebreve, som kan genbruges – det kan halvere panteafgiften.
- Planlæg overtagelsesdatoen, så behovet for kurssikring minimeres.
- Få alle gebyrer oplyst på skrift, før du skriver under på lån eller rådgiveraftale.
Husk: Tallene her er eksempler fra Bolius (23-10-2025) og kan ændre sig. Tjek altid aktuelle priser og aftal konkrete gebyrer, før du træffer beslutning.
Smarte sparetips, faldgruber og en hurtig tjekliste
- Udnyt afgiftsgenbrug på pant
Har sælger allerede et pantebrev på ejendommen, kan den allerede betalte tinglysningsafgift ofte genbruges. Bed din bank eller dit realkreditinstitut om en opgørelse i kroner, før de opretter nye pantebreve – det kan let skære tusindvis af kroner af regningen. - Undgå unødvendige pantebreve
Pant koster 1,45 % af hovedstolen + 1.825 kr. i fast gebyr. Lån kun det beløb, du reelt har brug for, og saml evt. banklån i ét ejerpantebrev frem for flere små. - Kontantkøb er afgiftslettest
Kan du finansiere helt eller delvist uden pant, slipper du for de 1,45 % på lånedelen. Skødeafgiften kan du dog ikke komme uden om. - Kort overtagelsesfrist = mindre kurssikring
Jo færre dage mellem købsaftale og overtagelse, desto kortere periode skal kurssikringen dække – og jo lavere pris betaler du for den service. Samtidig mindsker du risikoen for dobbelt husleje. - Forhandl dig til lavere gebyrer
Advokater, banker og realkreditinstitutter opererer ikke med ens priser. Få mindst to-tre tilbud på hhv. skødeskrivning og finansiering – der er ofte flere tusinde kroner at hente.
Typiske faldgruber
- Forældede satser
Tinglysningsafgifter justeres typisk 1. januar. Slå altid de nyeste takster op på tinglysning.dk i stedet for at stole på gamle artikler eller mavefornemmelser. - Særlige overdragelser
Familiehandler, skilsmissebodeling, dødsboer eller køb af ideelle andele kan udløse helt andre afgiftsregler. Tag en snak med en boligadvokat eller Tinglysningsretten, før du trykker “send”.
Hurtig tjekliste før du trykker “send til tinglysning”
- Beregn skødeafgiften: 0,6 % af købesum + 1.850 kr.
- Afdæk panteafgifter: 1,45 % af hver lånhovedstol + 1.825 kr. – og undersøg mulighed for afgiftsgenbrug.
- Indhent fast pris på skødeskrivning/advokat.
- Sammenlign bank- og realkredittilbud inkl. ekspeditionsgebyrer, kurtage, kursskæring og evt. kurssikring.
- Verificér alle satser på tinglysning.dk og læg en plan for eSkøde-signering via MitID.
Kilder og videre læsning
- Bolius: “Få styr på omkostningerne ved at købe bolig” (23-10-2025) – bolius.dk
- Wikipedia: “Skøde (ejendom)” – da.wikipedia.org
- Lex.dk: “Skøde – dokument” – lex.dk