Er huset drømmen – eller et økonomisk mareridt forklædt som bindingsværk og charme? Når nøglerne skifter hænder, følger der ikke kun minder og muligheder med. Der kan også gemme sig skjulte fejl, fugtige kældre og lurende el-problemer bag tapetet. Netop her bliver ejerskifteforsikringen din potentielle redningsplanke – men hvor dyr er den egentlig, og hvad får du for pengene?
Internettet flyder med tal, men svarene spræller som ål i mudder: Nogle taler om 10.000 kr., andre nævner 40.000 kr., mens pristavlen på den udvidede dækning tilsyneladende flytter sig hver gang, du blinker. Dertil kommer begreber som selvrisiko, afskrivningstabeller og ”forventelige forhold”, der kan få selv den mest hårdføre boligkøber til at sukke opgivende.
I denne artikel skruer vi ned for forvirringen og op for overblikket. Du får:
- De aktuelle prisintervaller for 2026 – sort på hvidt.
- En klar gennemgang af standard vs. udvidet dækning – så du ved, hvornår kloakken er dækket, og hvornår den ikke er.
- Sandheden om selvrisiko, afskrivning og erstatning – og hvordan det rammer din pengepung.
- Konkrete sparetips og faldgruber, som kan gøre forskellen mellem tryghed og dyre lærepenge.
Kort sagt: Vi giver dig det komplette pengekatalog – uden marketing-slør, men med masser af praktiske råd – så du kan beslutte, om forsikringen er guld værd eller blot endnu en udgift i boligbudgettet. Klar til at løfte låget? Lad os dykke ned i priser, skjulte omkostninger og de tricks, der kan sikre dig nattesøvn i dit nye hjem.
Vigtig disclaimer og kort overblik
Disclaimer (05-02-2026)
Artiklen på Bolig & Interiør Magasinet er udelukkende tænkt som generel information og inspiration. Den udgør ikke juridisk, finansiel eller anden professionel rådgivning. Regler, priser og dækningsomfang for ejerskifteforsikringer kan ændre sig med kort varsel. Indhent derfor altid konkrete tilbud fra mindst ét forsikringsselskab og rådfør dig med en uvildig ejendomsadvokat eller forsikringsrådgiver, før du træffer beslutning.
Kort overblik – det vigtigste på to minutter
- Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
Skjulte fejl og mangler, der allerede var til stede før overtagelsen, men som ikke fremgår (eller er beskrevet forkert) i tilstands- og elinstallationsrapporten. - Frivillig – men ofte en god idé:
Som køber vælger du selv, om du vil tegne forsikringen. De fleste gør det for at mindske den økonomiske risiko ved uforudsete skader. - Sælgers pligt & ansvarsfritagelse:
Sælger kan blive fritaget for sit 10-årige ansvar for skjulte mangler, hvis vedkommende:- får udarbejdet gyldige tilstands- og elinstallationsrapporter,
- indhenter et forsikringstilbud, og
- tilbyder at betale halvdelen af præmien på det tilbudte produkt.
- Standard vs. udvidet dækning:
Standardløbetid er typisk 5 år, mens udvidet produkter løber op til 10 år og kan dække ekstra forhold som kloak/stikledninger eller grundforurening. - Prisniveau (vejledende 2026):
Ca. 10.000-40.000 kr. for standarddækning; mere for udvidet. Halvdelen af prisen kan som udgangspunkt forventes betalt af sælger.
Læs mere i de anvendte hovedkilder:
Bolius: “Ejerskifteforsikring: Hvad kan du bruge den til?”
Idenyt: “Guide: Find den bedste ejerskifteforsikring til prisen”
Hvad koster en ejerskifteforsikring i 2026? Prisintervaller, hvad påvirker prisen, og løbetid
Priserne på ejerskifteforsikring har bevæget sig en smule siden 2023-24, men de overordnede intervaller er stadig de samme. Det betyder, at du som køber i starten af 2026 typisk vil møde følgende prisniveauer:
- Standarddækning (5 år): ca. 10.000 – 40.000 kr. inkl. moms.
– Bolius (2023): 10.000 – 35.000 kr.
– Idenyt (2024): 15.000 – 40.000 kr. - Udvidet dækning (10 år): starter ofte omkring 25.000 – 45.000 kr. og kan løbe helt op i 60.000+ kr. for større eller mere risikofyldte ejendomme.
Hvad driver prisen i vejret (eller holder den nede)?
- Dækningsniveau: Standard vs. udvidet. Den længere løbetid og ekstra dækninger (f.eks. kloak, stikledninger, visse grundforhold) er hovedforklaringen på prisforskellen.
- Ejendomstype & risikoprofil: Ældre villaer med kælder, fredede huse, bindingsværk og sommerhuse med ukendte kloakforhold bliver prissat højere end nyere rækkehuse eller ejerlejligheder.
- Selskab & konkurrence: Markedet består af relativt få udbydere, og de laver hver deres risikomodeller. Selv små forskelle i forudsætninger kan flytte prisen flere tusinde kroner.
- Tilstands- og elinstallationsrapporten: Jo flere K3’er og ulovlige installationer, desto større risikotillæg – selv om forsikringen netop dækker skjulte forhold.
Hvem betaler, og hvordan fordeles regningen?
- Sælger indhenter tilbud og skal tilbyde at betale 50 % af den præmie, vedkommende præsenterer dig for.
- Køber står for den anden halvdel – og for merprisen, hvis du vælger et andet eller dyrere produkt.
Løbetid: 5 eller 10 år?
- Standard: 5 år – og det er som regel nok til at opdage langt de fleste skjulte fejl.
- Udvidet: 10 år – giver ekstra tryghed ved langsomme skader (fx sætningsskader, skjult rør- og kloakbrud) men koster tilsvarende mere.
Praktisk sparetip
Indhent altid mindst to-tre tilbud – også selv om sælger allerede har et. Dækning og pris kan variere markant, og du risikerer at betale overpris eller få ringere vilkår, hvis du nøjes med første og bedste tilbud.
Standard vs. udvidet dækning: Hvad får du for pengene?
Den lovpligtige basisdækning skal som udgangspunkt sikre dig mod skjulte fejl og mangler, som ikke fremgår eller er forkert beskrevet i tilstands- og elinstallationsrapporten.
- Omfatter bl.a.:
- Skader som brud, lækager, deformeringer, revner og manglende bygningsdele, når de truer bygningens holdbarhed.
- Ulovlige el- og VVS-installationer (inkluderet siden 1. maj 2012).
- Begrænsninger:
- Dækker i hovedreglen kun forhold inden for soklen; kloak, stikledninger og grundforhold er som udgangspunkt ude.
- ”Forventelige” alderstegn – f.eks. fugtig kælder i et 100-årigt hus – er typisk undtaget.
- Løbetid: 5 år er standard.
Udvidet dækning – Når du vil et skridt længere (typisk 10 år)
Her udvider selskabet både tidsrummet og risikoomfanget – men prisen følger med op.
- Mulige ekstra dækninger (varierer pr. selskab):
- Ulovlige eller beskadigede kloak- og stikledninger.
- Visse forhold ved grunden, fx sætninger der skader huset eller jordforurening.
- Fejl i vådrumssikring, udbedring af skimmelskader på indbo m.v.
- Nogle produkter dækker også ulovlige indretningsforhold, hvis de var ulovlige ved opførelsen.
- Løbetid: Typisk 10 år.
- Pris: ”En del mere” end standard – dels pga. de ekstra år, dels pga. de bredere risici.
Hvilken løsning passer til dig?
- Ejendomstype & alder: Ældre villa med mistanke om slidte kloakker? Overvej udvidet dækning.
- Lokal risikoprofil: Kendt område med mulig jordforurening eller høj grundvandsstand kan tale for de ekstra tilvalg.
- Sammenlign betingelser: ”Udvidet” er ikke et ensartet begreb – læs altid konkrete dækningsoversigter fra flere selskaber.
- Økonomi vs. tryghed: Udvidet dækning kan koste 20-50 % ekstra, men ét kloaknedbrud kan let overstige merprisen.
Tip: Brug din køberrådgiver eller byggesagkyndige til at vurdere husets svagheder, før du vælger dækning – og indhent mindst to tilbud for at se, hvor meget ekstra beskyttelse du får pr. krone.
Selvrisiko, afskrivning og erstatning i praksis: Sådan påvirker det din økonomi
Selvrisiko: loftet du skal kende
- 5.400 kr. pr. skade – efter lovændringen 29. november 2021 må selskabet ikke opkræve mere (Bolius).
- 54.000 kr. i alt – den samlede selvrisiko over hele policeperioden er ligeledes lovfastsat (Idenyt).
Det betyder, at du maksimalt kan komme til at betale selvrisikoen ti gange á 5.400 kr., uanset om du har en fem- eller ti-årig dækning.
Afskrivning og “nyt for gammelt”
- Hovedreglen er “nyt for gammelt”, men visse bygningsdele nedskrives efter standardtabeller, som har været ens for alle selskaber siden 1. maj 2012.
- Ved fx udskiftning af et 25 år gammelt tegltag kan afskrivningen være 50-70 %, så du kun får refunderet en del af omkostningen. Resterende beløb må du selv betale – oven i en eventuel selvrisiko.
Dømmeeksempler – hvornår får du/hvor får du ikke medhold?
- Dækkes typisk: Et skjult rørbrud i væggen, der har forårsaget fugt, men ikke var nævnt i tilstandsrapporten.
- Dækkes typisk ikke: Fugtig kælder i et hus fra 1930’erne, hvis problemet var omtalt som “forventeligt” i rapporten.
- Tvivlstilfælde: Ulovlig tagterrasse opført af tidligere ejer – dækning afhænger af, om der er konkret skade eller blot konstruktionsfejl.
Krydsdækning og undtagelser
- Overlapper skaden din husforsikring, vil denne normalt betale først, og ejerskifteforsikringen træder kun til, hvis husforsikringen ikke dækker.
- Erstatning udbetales ikke, hvis du allerede kendte til forholdet, eller hvis skaden er opstået efter overtagelsen.
Praktik & dokumentation: sådan står du stærkt i en sag
- Anmeld skaden hurtigst muligt – og senest inden forsikringsperioden udløber.
- Bevisbyrde: Skaden skal kunne føres tilbage til før overtagelsen. Gem tilstands- og elrapporter, skødet, fotos fra fremvisninger, håndværkerfakturaer, osv.
- Få uvildig hjælp – brug en byggesagkyndig eller din køberrådgiver, hvis selskabet afviser.
- Klagemuligheder: Afvisning kan indbringes for Ankenævnet for Forsikring (gratis gebyr på 200 kr., der refunderes ved medhold).
Kort sagt: selv om loftet for selvrisiko nu er relativt lavt, kan afskrivninger og dækningshuller stadig koste dyrt. Læs betingelserne og dokumentér alt – så undgår du de største økonomiske overraskelser.
Roller, krav og proces: Hvem betaler, hvornår tegnes den, og hvilke dokumenter kræves?
Rollerne kort fortalt
Sælger
- Skal rekvirere tilstandsrapport og elinstallationsrapport – de må højst være 6 måneder gamle, når købsaftalen underskrives (Bolius).
- Indhenter min. ét bindende tilbud på ejerskifteforsikring og afleverer det til køber senest ved købsaftalens indgåelse.
- Tilbyder – skriftligt – at betale 50 % af præmien for det tilbudte produkt. Gør sælger det korrekt, kan han/hun frigøre sig fra det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler.
Køber
- Bestemmer selv, om der skal tegnes ejerskifteforsikring; ordningen er frivillig for køber, men stærkt anbefalet (Bolius & Idenyt).
- Kan vælge samme forsikring som i sælgers tilbud eller shoppe rundt. Vælger køber et dyrere/udvidet produkt, betaler køber differencen.
- Skal acceptere og betale sin del af præmien inden overtagelsesdagen – ellers bortfalder muligheden for at tegne.
Krav & timing – trin-for-trin
- Når boligen sættes til salg: Sælger bestiller rapporterne hos en beskikket bygningssagkyndig og autoriseret el-installatør.
- Før købsaftalen underskrives: Køber modtager rapporterne + forsikringstilbuddet med sælgers 50 %-tilbud.
- Efter underskrift, men før overtagelse: Køber sammenligner evt. andre selskaber, vælger produkt og betaler sin andel. Policen skal være udstedt, før nøglerne skifter hænder.
- Dag 1 som ejer: Ejerskifteforsikringen træder i kraft; eventuelle skader skal herefter anmeldes direkte til selskabet.
Nødvendige dokumenter
- Gyldig tilstandsrapport
- Gyldig elinstallationsrapport
- Forsikringstilbud (normalt gyldigt 6 måneder)
- Kopi af købsaftale med overtagelsesdato
Hvilke boliger kan forsikres?
- Enfamiliehuse og rækkehuse
- Ejerlejligheder og ideelle anparter
- Sommerhuse/fritidshuse
Alle disse boligtyper er omfattet af huseftersynsordningen, men forsikringsselskaberne kan vælge at afvise meget specielle eller erhvervsmæssigt benyttede ejendomme.
Marked og udbydere
Der findes kun en håndfuld selskaber, der tilbyder ejerskifteforsikring i Danmark. Dækning, selvrisiko og skadebehandling varierer, så det kan betale sig at:
- Sammenligne vilkår via Forsikringsoplysningen og selskabernes egne dækningsskemaer.
- Tjekke klagestatistik hos Ankenævnet for Forsikring – nogle selskaber har markant færre afvisninger end andre.
- Spørge din køberrådgiver/advokat, hvilke selskaber de har bedst erfaring med.
Overholder du ovenstående proces, sikrer du både, at sælger er korrekt frigjort for sit ansvar, og at du som køber får den dækning, du har brug for – hverken mere eller mindre.
Skjulte omkostninger, faldgruber og sparetips: Sammenlign markedet, læs betingelserne, og tjek klageveje
- Afskrivninger – “nyt for gammelt” er ikke altid nyt:
Hvis taget er 25 år gammelt, har det allerede tabt værdi i forsikringsselskabets afskrivningstabel. Får du erstatning, fratrækkes den aldersbestemte afskrivning, og du betaler differencen til et helt nyt tag selv. (Kilde: Bolius) - Dækningshuller uden for soklen:
Standarddækning standser ved facadelinjen; kloakledninger, faskiner og forurening på grunden er som udgangspunkt ikke dækket. Ønsker du sikkerhed her, skal du vælge (og betale for) udvidet dækning. (Kilder: Bolius & Idenyt) - “Forventelige forhold” i ældre huse:
Fugtige kældervægge, skrukke gulve og træk fra gamle vinduer ses som alderstypisk slid – ikke som skader. Du får derfor ingen dækning, selv om udbedring kan koste mange tusinde kroner. (Kilder: Bolius & Idenyt) - Kompleks skadeproces og lave medholdsprocenter:
Sagsbehandlingen kræver ofte tekniske undersøgelser og kan trække ud. I 2022 modtog Ankenævnet for Forsikring 313 klager – kun 19 fik fuldt medhold. Vær mentalt og økonomisk forberedt på, at du kan ende i et forsikringsskænderi. (Kilde: Bolius)
Sparetips og kvalitetssikring
- Indhent altid mindst to-tre tilbud – sælgers ene “skilsmissepris” er sjældent markedets bedste. (Kilde: Idenyt)
- Gå kontrakten igennem linje for linje: Kig efter ord som “undtaget”, “bør”, “kan” og “forudsat”. De er røde flag, hvor dækningen kan falde væk.
- Vælg løbetid med åbne øjne: En 10-årig udvidet polis kan koste det dobbelte af en 5-årig standard. Overvej, hvor længe du realistisk set bliver boende, og hvilke risici huset har.
- Tjek selskabets “track record”: Brug Ankenævnet for Forsikrings statistik, og se efter mange klager eller afgørelser imod selskabet. Et billigt produkt kan være dyrt i konflikt.
- Spørg en uvildig rådgiver: En køberrådgiver eller boligadvokat ser forsikringsvilkår til hverdag og kan pege på selskaber, der både dækker og udbetaler uden unødig kamp. (Kilde: Bolius)
Husk: Billigst er ikke altid bedst. Sammenlign både pris, dækningsomfang, selvrisiko og selskabets omdømme, før du tager den endelige beslutning.