Drømmer din søn eller datter om egen lejlighed i studiebyen, men er ventelisterne uendelige, og priserne skyhøje? Forældrekøb kan være den genvej, der både sikrer dit barn et trygt tag over hovedet og dig selv en potentielt fornuftig investering. Men bag den tilsyneladende enkle løsning gemmer der sig et virvar af regler, lånetyper og skatteforhold, som kan gøre selv den mest erfarne boligejer rundtosset.
I denne guide stiller vi skarpt på alt, du skal vide, før du skriver under: fra lejelovens finurligheder og bankernes krav til de skattemæssige faldgruber, der kan koste dyrt, hvis du ikke er klædt ordentligt på. Vi afdækker:
- Hvorfor markedsleje og den rigtige lejekontrakt er afgørende for at undgå klager i Huslejenævnet.
- Hvordan du finansierer købet smartest – og undgår, at renten eller tomgang æder forrentningen op.
- Hvilke skattemodeller der findes, og hvordan du vælger den, der passer til netop din økonomi.
Uanset om du overvejer at købe som privatperson, via et selskab eller allerede har et nøglefærdigt forældrekøb i kikkerten, finder du svarene her. Lad os hjælpe dig fra drøm til driftsbudget – og videre til et trygt, velovervejet boligprojekt for hele familien.
Regler og rammer for forældrekøb
Hvad er et forældrekøb?
Et forældrekøb betyder, at forældre køber en ejerlejlighed (eller sjældnere et rækkehus) for derefter at udleje boligen til deres barn på almindelige lejebetingelser. Ordningen kan være attraktiv, når:
- barnet flytter til uddannelsesby med høje huslejer og lavt udbud af studieboliger,
- forældrene har opsparing eller friværdi, de vil placere langsigtet,
- familien ønsker fleksibilitet: barnet kan blive boende efter studierne, eller boligen kan sælges med eventuelt afkast.
Lejelovens krav – Sådan holder i jer på den lovlige side
- Markedsleje / lejefastsættelse
Regulerede kommuner (København, Frederiksberg m.fl.) har strenge regler. Her må lejen højst svare til det det lejedes værdi for sammenlignelige boliger – ofte betydeligt lavere end fri markedsleje.
Uregulerede kommuner giver større frihed; forældrene må aftale markedsleje, men den må stadig ikke være urimelig.
Tip: Brug Huslejenævnets offentlige afgørelser eller tal fra boligportaler til at dokumentere niveauet. - Gyldig lejekontrakt
Lejekontrakten skal udfærdiges på den seneste Typeformular A, 10. udg. (eller nyere). Undlad at ændre § 11-felterne uden rådgivning – fejl kan gøre klausuler ugyldige. - Depositum & forudbetalt leje
Maksimalt 3 måneders husleje i depositum + 3 måneder i forudbetalt leje (i alt 6 mdr.). Beløbet må kun dække istandsættelse og leje ved fraflytning. - Opsigelse og tidsbegrænsning
Barnet er almindelig lejer med stærk beskyttelse. Udlejer (forældre) har 1 års opsigelsesvarsel og skal kunne påvise saglig grund. Vil man sikre fleksibilitet, kan kontrakten tidsbegrænses (fx 2-4 år), men begrundelsen skal være reel (f.eks. planlagt salg). - Vedligeholdelsespligter
Udgangspunktet er, at udlejer betaler for udvendig og indvendig vedligeholdelse af installationer, mens lejer står for småreparationer. Afvigelser skal fremgå klart i § 11. - Forbrug og aflæsning
Vand og varme skal afregnes efter målere, hvis det teknisk er muligt. Husk skriftlig procedure for aflæsning ved ind- og fraflytning. - Husdyr
Forbud eller begrænsning skal fremgå af kontrakten; ellers må lejer normalt holde mindre husdyr.
Økonomiske støtteordninger til barnet
Barnet kan som udgangspunkt søge boligstøtte, selv om udlejeren er forældre. Myndighederne kontrollerer dog:
- at lejen svarer til markedsniveau,
- at lejekontrakten er reel og ikke en proforma-aftale.
Vær opmærksom på, at barnet mister retten til boligstøtte, hvis lejen sættes kunstigt lavt.
Udlejers forsikringer
- Bygningsforsikring: Obligatorisk for ejerforeninger; check dækning af indvendige forbedringer.
- Udlejeransvarsforsikring: Dækker krav, hvis lejer eller gæster kommer til skade pga. mangelfuld vedligeholdelse.
- Huslejetabsforsikring: Kan overvejes ved længere tomgangsperioder.
Huslejenævnet – Lejernes vagthund
Lejer kan klage til Huslejenævnet om bl.a. lejens størrelse, depositum og vedligeholdelse. Afgørelser er bindende og kan medføre tilbagebetaling af for høj leje. Som udlejer bør man derfor:
- gemme dokumentation for markedslejen,
- budgettere med, at en nedsættelse kan blive nødvendig.
Typiske faldgruber
- For høj leje i reguleret kommune – risikerer tilbagebetaling med 3 års tilbagevirkende kraft.
- Manglende skriftlig kontrakt – uden den gælder lejelovens ufravigelige regler 100 %.
- Ulovlig tidsbegrænsning – kan tilsidesættes, så lejer får tidsubegrænset ret.
- Forældrenes adgang til boligen – kræver altid varsel og saglig grund, også selv om det er ”familiens” lejlighed.
- Forsikringshuller – fx ingen udlejeransvar, når barnet har venner boende.
Med styr på ovenstående regler undgår familien de mest udbredte juridiske faldgruber og lægger et solidt fundament for et succesfuldt forældrekøb.
Finansiering og lånemuligheder
Et forældrekøb finansieres næsten altid ved en kombination af realkreditlån og banklån:
- Realkreditlån – udgør typisk 60-80 % af købesummen. Lav rente, lang løbetid (op til 30 år) og valgfrihed mellem fast og variabel rente.
- Banklån – dækker resten af finansieringen (oftest 0-20 % efter 5 % kontant udbetaling). Højere rente, kortere løbetid og større fleksibilitet.
Belåningsgrader og kombinationer
| Finansieringskilde | Maks. belåning | Typisk rente* | Løbetid |
|---|---|---|---|
| Realkredit (boliglån) | Op til 80 % | 2-5 % | 10-30 år |
| Banklån (boligkredit) | Op til 15 % | 5-8 % | 5-15 år |
| Egen udbetaling | Min. 5 % | – | – |
*Renterne varierer efter løbetid, sikkerhed og kundens engagement.
Afdragsfrihed, fast vs. Variabel rente
- Afdragsfrihed: Populært for at holde månedlig ydelse nede, så huslejen kan dække udgifterne. Vær opmærksom på, at restgælden ikke falder, og at banken kan kræve afdrag, hvis markedet eller familiens økonomi ændrer sig.
- Fast rente: Sikkerhed mod stigende renter – du kender ydelsen i hele løbetiden. Godt til lange ejerperioder eller hvis budgettet er stramt.
- Variabel rente: Lavere startydelse men renterisiko. Kræver likviditetsbuffer (se nedenfor).
Bankens kreditvurdering – De vigtigste nøgletal
- Indtægter: Forældrenes husstandsindkomst skal kunne bære to boliger.
- Eksisterende gæld: Gældsfaktor under ca. 3,5 er som hovedregel.
- Beliggenhed: Central placering giver lavere risiko (høj genudlejningssikkerhed).
- Realistisk budget: Banken kræver detaljeret driftsbudget – ofte med konservative antagelser om husleje og tomgang.
Sådan laver du et realistisk driftsbudget
| Kroner pr. år | Eksempel |
|---|---|
| Huslejeindtægt | 78.000 |
| Ejer-/fællesudgifter | -18.000 |
| Ejendomsskat & forsikring | -6.500 |
| Vedligeholdelse | -5.000 |
| Administrationsgebyr | -2.500 |
| Tomgang (1 måned) | -6.500 |
| Uforudsete udgifter | -3.500 |
| Nettodriftsresultat | 36.000 |
| Renter (realkredit + bank) | -34.000 |
| Årligt overskud | 2.000 |
Budgettet afslører, om huslejen dækker udgifterne, og hvor meget kontantforbruget bliver efter renter og vedligeholdelse. Husk at indregne negativt resultat i privatøkonomien, hvis renter eller tomgang overstiger indtægten.
Renterisiko og likviditetsbuffer
- Regn med, at variabel rente kan stige 2-3 procentpoint. Indbyg en buffer på 500-1.000 kr. om måneden.
- Sæt 1-2 huslejer til side som tomgangsreserve.
- Lav en rullende treårig plan for større vedligeholdelsesposter (køkken, bad, tag).
Privat forældrekøb eller selskab?
De fleste køber i privat regi, men et ApS-holdingselskab eller et ejendomsselskab kan være relevant, hvis:
- Forældrene ønsker risikoadskillelse fra privat formue.
- Der er planer om at opbygge en større portefølje af udlejningsboliger.
- Virksomhedsordningen ikke dækker det skattemæssige behov (fx for fradrag af etableringsomkostninger).
Et køb via selskab udløser dog:
- Højerer finansieringsrenter (bankerne anser det som erhverv).
- Ekstra omkostninger til regnskab, revision og selskabsskat.
- Skærpede kapitalkrav (25-40 % egenfinansiering er normalt).
En cost-benefit-analyse sammen med revisor og bank er derfor uundværlig, før man vælger selskabsmodellen.
Konklusion: Vellykket finansiering af et forældrekøb afhænger af realistiske budgetter, klar forståelse af renterisici og et åbent samarbejde med banken. Jo bedre forarbejde, desto større chance for, at dit barn – og din egen økonomi – sover trygt om natten.
Skat, fradrag og fremtidigt salg/overdragelse
Når lejligheden er købt, rykker skatten hurtigt ind som den tredje faste beboer. Her får du et overblik over de vigtigste regler – og hvor faldgruberne typisk gemmer sig.
Sådan beskattes lejeindtægterne
- Lejeindtægten (barnets husleje + evt. fremleje i studieperioder) indgår altid i din personlige indkomst, uanset hvilken skatteordning du vælger.
- Du kan fratrække driftsudgifter – fx fællesudgifter, renovation, forsikringer, vedligeholdelse, administration samt renter på det lån, der finansierer forældrekøbet.
- Dokumentér alle udgifter: gem fakturaer og bankudskrifter, så du kan stå dig ved en evt. SKAT-kontrol.
Tre måder at blive beskattet på
| Ordning | Fordele | Ulemper / passer til |
|---|---|---|
| Personlig beskatning | Simpelt; fradrag for faktiske udgifter; ingen krav om regnskab efter erhvervsregler. | Renteudgifter fradrages kun med begrænset værdi (personlig indkomst); ingen mulighed for opsparing af overskud. Velegnet til: Mindre forældrekøb hvor huslejen svarer nogenlunde til udgifterne. |
| Virksomhedsordningen (VSO) | Renteudgifter fradrages før personlig indkomstskat (fuld fradragsværdi); mulighed for opsparing beskattet med 22 %; kan udligne anden topskat. | Kræver regnskab efter erhvervsregler, særskilte konti og årsopgørelse; opsparet overskud udløser personlig kvalificeret beskatning ved hævning. Velegnet til: Højtlønnede forældre, store lån eller forventet overskud. |
| Kapitalafkastordningen (KAO) | En andel af overskuddet (kapitalafkastet) beskattes som kapitalindkomst (max 42 %), resten som personlig indkomst; færre formalia end VSO. | Rentefradrag ikke lige så gunstigt som VSO; ingen opsparingsmulighed til 22 %. Velegnet til: Mellemindkomster, der ønsker en smule skattemæssig optimering uden fuldt VSO-setup. |
Tip: Du skal aktivt vælge VSO/KAO i den udvidede selvangivelse (blanket 04.003). Glemmer du det, beskattes du automatisk efter de personlige regler.
Ejendomsværdiskat — nej tak
Udlejer du hele boligen til dit barn, skal du ikke betale ejendomsværdiskat, fordi du ikke selv bebor ejendommen. Flytter du senere selv ind, vender ejendomsværdiskatten naturligvis tilbage.
Fremtidigt salg: Skat på avance
- En udlejet forældrekøbsbolig er ikke omfattet af den skattefrie parcelhusregel (§8, stk. 1).
- Fortjenesten (avancen) beskattes som aktieindkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven. Skattesatsen afhænger af, om du driver ejendomsvirksomhed professionelt.
- Anskaffelsesprisen reguleres med forbedringsudgifter; gem derfor alle byggeregninger og energirenoveringer.
- Overvejer du at sælge til barnet på et senere tidspunkt, kan andre regler (familieoverdragelse) være mere interessante — se næste afsnit.
Familieoverdragelse — 15 %-reglen og dens afløser
Børn kan købe boligen af forældrene til plus/minus 15 % af den offentlige ejendomsvurdering. Vurderingerne er dog under modernisering, og politiske ændringer kan reducere spændet fremover. Sørg for:
- Aktuel vurdering: Brug seneste offentliggjorte vurdering eller bestil en særskilt vurdering via Vurderingsstyrelsen.
- Skøde og finansiering: Banken kræver normalt købspris i den lave ende af intervallet for at acceptere belåning.
- Bo- og gaveafgift: Sælges boligen under markedspris, er forskellen en gave, som udløser 15 % i gaveafgift (2024-niveau) efter bundfradraget på 71.500 kr.
Husk forskudsopgørelse og b-skat
Lejeoverskud beskattes løbende. Indtast det forventede resultat i forskudsopgørelsen; ellers får du en restskat. Har du valgt VSO, skal opsparing til 22 % også budgetteres. Typisk opkræves skatten som B-skat i seks rater.
Få kvalificeret rådgivning
Reglerne skifter hyppigt, og et forkert kryds kan koste dyrt. Brug derfor:
- Revisor til valg af skatteordning, regnskab og forskudsopgørelse.
- Boligadvokat ved familieoverdragelse og fremtidigt salg.
- Forsikrings- og bankrådgiver til budget og risikoafdækning.
Konklusion: Forældrekøb kan være en skattemæssig fordel, hvis du vælger den rigtige skatteordning, holder styr på dokumentationen og planlægger et evt. salg i god tid. Tag eksperterne med på råd fra start — det betaler sig oftest flere gange hjem.