Overvejer du at købe drømmehuset – men er du i tvivl om, hvad alle de kryptiske koder og farvede felter i tilstandsrapporten egentlig betyder?
Tilstandsrapporten er mere end blot et bilag i bolighandlen; den er nøglen til at forstå husets helbredstilstand her og nu – og de udgifter, der kan lure lige om hjørnet. Alligevel ender mange boligkøbere med at skimme den i al hast eller lade sig forblænde af nymalede vægge og hyggelige sprossevinduer.
I denne guide zoomer vi ind på, hvordan du læser tilstandsrapporten trin for trin, og hvad du skal være særligt opmærksom på, før du skriver under. Vi gennemgår skadeskoderne, forklarer samspillet med elinstallationsrapporten og energimærket – og giver dig konkrete råd til, hvordan du bruger rapporten som forhandlingskort, budgetværktøj og vedligeholdelsesplan.
Sæt dig godt til rette; på de næste linjer bliver du klædt på til at afsløre skjulte faldgruber, spotte de dyre reparationer – og lande den bedste pris på dit nye hjem.
Hvad er en tilstandsrapport – og hvorfor er den vigtig?
Inden du forelsker dig hovedkulds i drømmehuset, er det afgørende at forstå det dokument, der i praksis skal fungere som dine “røntgenbilleder” af boligen: tilstandsrapporten. Rapporten er en central del af den danske huseftersynsordning, en aftale mellem staten og forsikringsbranchen, der har til formål at give køber og sælger et fælles, professionelt vurderingsgrundlag af boligens synlige skader og vedligeholdelsesmæssige stand.
Hvem udarbejder rapporten?
En byggesagkyndig – typisk en civilingeniør, konstruktør eller håndværksmester med særlig efteruddannelse – gennemgår huset efter en fast skabelon udarbejdet af Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen. Den byggesagkyndige er uvildig og må ikke have økonomiske interesser i handlen.
Hvad dækker tilstandsrapporten – Og hvad dækker den ikke?
- Visuel gennemgang: Den byggesagkyndige kigger, føler og måler fugt de steder, hvor konstruktionerne er tilgængelige uden at ødelægge noget. Ingen gulvbrædder skrues af, og vægge åbnes ikke.
- Bygninger omfattet: Stuehus/bolig, carport, garage, skur m.m., så længe de er omfattet af BBR og opført inden for de sidste 30 år (ved ældre byggeri kan grænsen variere).
- Ikke dækket: Skjulte installationer (el, rør, isolering inde i vægge), radon, asbest i lukkede konstruktioner, jordforurening, miljøfarlige stoffer og almindeligt slid, som forventes efter husets alder.
Samspil med elinstallationsrapport og energimærke
Tilstandsrapporten står sjældent alene. En elinstallationsrapport giver et særskilt billede af boligens el-sikkerhed, mens energimærket viser energiforbrug og forbedringsmuligheder. Tilsammen dækker de tre rapporter:
- Synlige bygningsskader (tilstandsrapport).
- Sikkerhed og lovlighed i elinstallationer (elinstallationsrapport).
- Energiforbrug, isolering og CO₂-aftryk (energimærke).
Som køber kan du dermed danne dig et helhedsindtryk af både risiko og driftsøkonomi.
Gyldighed, ejerskifteforsikring og sælgers ansvar
Tilstandsrapporten (sammen med elinstallationsrapporten) er gyldig i 6 måneder fra datoen for besigtigelsen. Hvis sælger inden for gyldighedsperioden tilbyder dig rapporterne og at betale halvdelen af en ejerskifteforsikring, kan sælger fraskrive sig det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler, der ikke fremgår af rapporterne.
Som køber bør du derfor:
- Tjekke datoen – er rapporten ved at løbe ud, skal der laves en ny.
- Læse betingelserne for ejerskifteforsikringen grundigt. Dækningen varierer, og skader der er beskrevet i rapporten, dækkes normalt ikke.
- Forstå at uden ejerskifteforsikring risikerer du at hænge på udgifter til skjulte skader, selv om sælger ikke hæfter.
Skadeskoder – Sådan tolker du dem
| Kode | Betydning | Risiko & tidskritikalitet | Økonomisk konsekvens |
|---|---|---|---|
| K0 | Kosmisk/uvæsentlig skade | Næsten ingen – ofte æstetisk | Lav / ingen |
| K1 | Mindre skade – ingen svækkelse af funktion | Lav, behov for almindelig vedligehold | Begrænset |
| K2 | Alvorlig skade – svækker funktion over tid | Middel, kræver udbedring inden for få år | Mellem |
| K3 | Kritisk skade – alvorlig svækkelse af funktion | Høj, skal udbedres hurtigt | Oftest høj |
| UN | Undersøges nærmere – muligt problem | Ukendt | Ukendt – indhent faglig vurdering |
| IB | Ingen bemærkninger | Ingen | Ingen |
Som tommelfingerregel bør K2- og K3-skader samt UN-punkter altid give anledning til:
- Yderligere spørgsmål til sælger eller den byggesagkyndige.
- Indhentning af håndværkertilbud for at klarlægge omkostninger.
- Overvejelse af prisnedslag, forbehold i købsaftalen eller udvidet forsikringsdækning.
Ved at kende rapportens rammer, gyldighed og skadeskoder står du langt stærkere, når du skal vurdere husets reelle stand, forhandle pris og planlægge fremtidigt vedligehold.
Sådan læser du tilstandsrapporten trin for trin
Tilstandsrapporten kan virke uoverskuelig ved første øjekast, men med en systematisk gennemgang bliver den din bedste hjælp til at træffe et oplyst boligkøb. Følg nedenstående trin:
- Begynd på forsiden og sammendraget
- Ejendomsdata: Tjek adresse, opførelsesår, tilbygninger og materialeangivelser – stemmer de med salgsopstillingen?
- Forbehold: Byggesagkyndige kan have haft begrænset adgang pga. møbler, vejr eller aflåste rum. Notér disse punkter – de skjuler potentielle overraskelser.
- Utilgængelige områder: Alt fra ufremkommelige krybekældre til skjulte tagrum. Overvej ekstra undersøgelser, hvis kritiske konstruktioner ikke er inspiceret.
- Gå element for element igennem
Rapporten er opbygget efter huseftersynsordningens bygningsdele – læs i samme rækkefølge:- Tag: Kig efter K-koder og kommentarer om utætheder, manglende undertag eller begrænset restlevetid. Fotos af slidte tagsten eller rustne inddækninger er advarselslamper.
- Yder- & indervægge: Revner, afskalninger og fugtstriber afslører sætningsskader eller manglende vandafledning.
- Fundament / sokkel: Sætning, frostsprængninger og synlig armeringskorrosion kræver hurtig handling – især K3’er.
- Vinduer & døre: Tjek punkterede termoruder, råd i trærammer og skævheder som kan indikere bevægelse i huset.
- Vådrum: Misfarvninger, løse fliser og utætte fuger er klassikere. Bemærk særligt UN- eller IB-koder (undersøges nærmere / ingen beskrivelse).
- Kælder / fugt: Fugtudslag, afskallet maling og muglugt forringer både komfort og sundhed – og kan være dyre at afhjælpe.
- Terræn / afløb: Forkert jordhældning mod huset, tilstoppede tagbrønde eller manglende omfangsdræn giver vand i kælderen.
- VVS-installationer: Utætte rør, synlig tæring og manglende isolering påvirker både skaderisiko og fremtidige varmeudgifter.
For hvert punkt: Forstå sammenhængen mellem skadeskoden (K0-K3, UN, IB), fotos, skadesårsag og den byggesagkyndiges anbefalinger.
- Kend de vigtigste røde flag
- Vedvarende fugt i kælder eller vådrum
- Tagets restlevetid under 5 år eller gennemgående utætheder
- Sætningsrevner i murværk eller fundament
- Manglende dræn/terræn-sikring
- Træ mod jord (fx beklædning, stolper) – høj risiko for råd og svamp
Når flere røde flag kombineres, bør du indhente faglig opfølgning fra specialist (ingeniør, tømrer, VVS’er osv.) og få prisoverslag.
- Brug rapporten aktivt i handlen
- Stil opklarende spørgsmål til sælger eller den byggesagkyndige om skadernes omfang og årsager.
- Indhent tilbud fra håndværkere på de største poster – så kender du den reelle økonomi.
- Prioritér udbedringer: akut (sikkerhed/fugt), nødvendigt på 1-5 år, kosmetisk.
- Forhandl pris eller forbehold på baggrund af dokumenterede omkostninger.
- Planlæg vedligehold i et flerårigt budget – en ærlig rapport er din vedligeholdelsesplan.
- Vælg ejerskifteforsikring: Sammenhold rapportens fund med dækningsvilkår, og overvej udvidet dækning ved mange K2/K3’er.
Tager du disse trin én for én, går tilstandsrapporten fra at være et teknisk dokument til at blive et strategisk redskab, der sikrer dig et trygt – og velkalkuleret – boligkøb.