5 fejl i købsaftalen, der kan koste dig dyrt

Drømmer du om nøglerne til dit eget hjem? Det øjeblik, hvor døren går op til din stue, er for de fleste en milepæl i livet. Men i jagten på den perfekte bolig kan forelskelsen nemt overskygge de små, men afgørende detaljer i købsaftalen – detaljer, der hurtigt kan udvikle sig til store økonomiske mavepustere, hvis du overser dem.

Hos Bolig & Interiør Magasinet ser vi alt for ofte, hvordan købere ender med dyre ekstraregninger, uforudsete ansvarsforhold eller tabt sikkerhed, blot fordi fem klassiske fejl har sneget sig gennem papirstakken.

I denne artikel dykker vi ned i:

• glemte forbehold og manglende bilag,
• uklare finansierings- og advokatklausuler,
• forvirring om overtagelse, risiko og inventar,
• forkerte refusionsopgørelser,
• og farlige ansvarsfraskrivelser.

Vi viser dig, hvordan du opdager fejlene, før de koster dig, og giver dig konkrete råd til at styrke din forhandlingsposition, sikre din økonomi og bevare roen, når kuglepennen rammer papiret.

Er du klar til at gå til købsaftalen med skarpere blik end mægleren? Lad os komme i gang – dit fremtidige hjem (og din pengepung) vil takke dig for det.

Fejl 1: Overser forbehold og kritiske bilag

Når forelskelsen i den nye bolig rammer, er det fristende blot at bladre igennem købsaftalens mange sider. Men hver enkelt bilag og formulering er afgørende for din økonomiske sikkerhed. En manglende side, et skjult servitut eller uklart forbehold kan hurtigt koste dig hundredtusindvis af kroner.

Obligatoriske og kritiske bilag – Er de alle med?

Bilag	Kontrolpunkter
Tilstandsrapport	Rapportdato (må højest være 6 mdr.), noter om K1-K3-skader, fotos og samtlige sider underskrevet af bygningssagkyndig.
Elinstallationsrapport	Gyldig i 1 år; tjek at der ikke er udløbet frist for reparationer før overtagelse.
Energimærke	Skal være udarbejdet inden for de sidste 10 år; sammenhold energiklasse med forbrugsudgifter i salgsopstillingen.
BBR-meddelelse	Stemmer boligens anvendelse, areal og bygningstype overens med virkeligheden?
Servitutter & lokalplaner	Læs især overskrifter om byggebegrænsninger, fælles veje, bevaringskrav og udnyttelsesgrader.
Ejerforenings­dokumenter*	Vedtægter, seneste regnskab, budget, generalforsamlings­referater.

*Gælder ejerlejligheder og grunde med fællesfaciliteter.

Typiske uoverensstemmelser, du skal fange

1. Modstridende oplysninger: Matrikel- eller arealangivelser, der afviger mellem købsaftale og BBR.
2. Ufuldstændige bilag: Manglende side 4/4 i tilstandsrapporten eller glemte signaturer i elrapporten.
3. Ændrede vilkår undervejs: Senest opdaterede lokalplan er ikke vedlagt, selvom der henvises til den.
4. Servitutter i bilag – men ikke i aftalen: Fx forbud mod tilbygning eller krav om fælles vejvedligehold står kun i servitutudskrifterne.

Sørg for skudsikre forbehold og frister

• Formuler forbehold konkret og målbare:
  “Købers accept er betinget af, at tilstandsrapporten ikke indeholder K3-skader, og at ejerskifteforsikringen dækker disse, senest 10 hverdage efter underskrift.”
• Angiv deadline og afhjælpningsret: Hvis et bilag mangler, skal sælger levere det “inden kl. 16, 5. bankdag efter underskrift – ellers kan køber hæve uden omkostning”.
• Tilføj et generelt “samtlige bilag-modtaget”-forbehold: Handlen er først bindende, når køber har modtaget og godkendt alle bilag i fuld stand og underskrevet.
• Anvend advokat- og finansieringsforbehold som ekstra sikkerhedsnet, hvis noget i bilagene viser sig problematisk.

Tip: Udskriv en tjekliste over samtlige bilag fra købsaftalen, nummerér dem og læg dem i rækkefølge. Hvis ét dokument mangler, underskriv ikke eller sørg for, at forbeholdet dækker det.

Når alle dokumenter er komplette og forbeholdene skarpe, undgår du de dyreste overraskelser – og går trygt videre til næste fase af boligkøbet.

Fejl 2: Mangler klare finansierings- og advokatforbehold

Et finansierings- og advokatforbehold er dit personlige sikkerhedsnet, når du skriver under på en købsaftale. Uden et klart formuleret forbehold risikerer du at hænge på handlen – eller en bod – hvis banken skifter mening, eller din rådgiver finder alvorlige problemer.

Hvorfor er forbeholdene så vigtige?

• Beskytter dig økonomisk: Du kan træde ud af handlen uden tab, hvis finansieringen ikke falder på plads.
• Giver tid til grundig due diligence: Advokaten kan nå at gennemgå alle dokumenter og påpege skjulte risici.
• Skaber klare spilleregler: Forbeholdet angiver præcist, hvad der skal opfyldes – og hvornår – før købet er bindende.

Sådan formulerer du et vandtæt forbehold

1. Præcise betingelser
   Angiv specifikt, at købsaftalen kun er gældende, hvis du:
   • får bindende finansieringstilbud fra navngiven bank/kreditforening
   • opnår en maksimal rente eller ydelse (f.eks. “renteloft på 5 %”)
   • modtager skriftlig godkendelse fra din advokat uden væsentlige forbehold
2. Faste frister
   Sæt en realistisk, men stram deadline – fx 5 til 8 bankdage – og skriv:
   

   Købsaftalen er betinget af, at køber skriftligt meddeler sælger senest den dd.mm.åååå, at finansieringen og advokatens godkendelse er opnået.

   Husk at præcisere, at stilhed fra din side = ej gennemført finansiering → aftalen bortfalder.

3. Krav til dokumentation
   Beskriv, at bevis for finansiering skal være i form af:
   • lånetilbud underskrevet af kreditgiver
   • advokatens skriftlige erklæring om godkendelse

Konsekvenser ved overskredne frister

Scenario	Mulig konsekvens
Forbeholdet udløber uden meddelelse	Du er automatisk bundet af aftalen og kan blive pålagt at gennemføre handlen eller betale bod.
Delvis finansiering godkendt, men ikke fuld	Sælger kan kræve opfyldelse – du risikerer manglende dækning af restbeløb.
Advokaten finder væsentlige mangler efter frist	Du kan miste din mulighed for at fortryde uden økonomisk tab.

Gode råd: Sådan undgår du at hænge på købet

• Aftal buffer-dage: Bed mægler om at indarbejde automatisk fristforlængelse (fx to ekstra bankdage) ved dokumenterede forsinkelser fra bank eller advokat.
• Kommunikér skriftligt: Send alle meddelelser pr. e-mail og anbefalet brev – og gem kvitteringerne.
• Tjek kalenderen: Undgå frister, der falder lige før weekender eller helligdage, hvor banker og tinglysning kan være lukket.
• Få alt ind i købsaftalen: Mundtlige aftaler er værdiløse, hvis de ikke står på skrift.
• Overvej suspensivt vilkår: Lad aftalen være suspenderet, indtil både finansiering og advokatgodkendelse foreligger – så løber der ingen bod, hvis du springer fra.

Med et skarpt formuleret finansierings- og advokatforbehold holder du kortene på hånden: Mislykkes lånet eller afslører advokaten problemer, kan du trygt trække stikket uden ubehagelige regninger.

Fejl 3: Utydelig overtagelse, risiko og inventar

Når overtagelsesdatoen i købsaftalen blot er “1. maj” og resten står i standardformuleringer, risikerer du hurtigt at stå uden dækning, uden nøgler – eller uden de hårde hvidevarer, du troede fulgte med. Derfor er det afgørende, at aftalen om overtagelse, risikoovergang og inventar beskrives helt ned i detaljen.

1. Overtagelsesdatoen er ikke bare en dato

• Driftsmæssig vs. fysisk overtagelse: Skal du overtage ejendommen driftsmæssigt (og betale udgifter) før du får adgang? Fastlæg tidspunktet på dagen (f.eks. kl. 12.00), så sælger ikke kan flytte ud med forsinkelse.
• Flytterisiko: Risikoen for brand, stormskader m.m. overgår typisk ved nøglernes overdragelse – medmindre andet er aftalt. Sæt en klar formulering ind, så forsikringen ved, hvornår du er ejer.
• Forsikring: Aftal hvem der tegner midlertidig husforsikring mellem købsaftalens underskrift og din indflytning. Mange købere glemmer perioden, hvor sælgers policer kan være opsagt.

2. Nøgleudlevering og adgang

1. Tidspunkt: Skriv præcist hvornår og hvor nøglerne udleveres. “Mellem 09.00-10.00 i ejendommen” er bedre end “ifm. overtagelse”.
2. Antal og typer: Angiv antal hoved-, post- og garage­nøgler samt koder til alarmer og elektriske låse.
3. Konsekvens ved manglende nøgler: Indsæt en bod eller krav om omkodning for sælgers regning.

3. Aflæsning af målere og forbrug

Køber og sælger bør samlet aflæse:

• El-, vand- og gasmålere
• Fjernvarme eller oliefyr (stand måler)
• Evt. solcelle-produktion/tarifmålere

Notér aflæsningerne i et bilag, som begge parter underskriver, og send straks til forsyningsselskaberne. Dermed undgår du senere skønsmæssige afregninger og uenighed om forbruget.

4. Mangelliste – Din “to do” lige efter overtagelse

Lav en formaliseret gennemgang af boligen senest 5 hverdage efter overtagelsen og opret en mangelliste med:

1. Synlige skader og mangler
2. Manglende funktion på hårde hvidevarer
3. Inventar der ikke er fjernet, selv om det burde

Indsæt i købsaftalen, at mangellisten skal anerkendes af sælger – og at de mangler enten udbedres eller der gives kontant nedslag.

5. Hvad følger med – Og hvad gør ikke?

Standardklausulen “ejendommen overtages med alt tilhørende løsøre” er en opskrift på konflikter. Lav en udtømmende inventarliste som bilag:

• Hårde hvidevarer: Ovn, kogeplade, emhætte, køle/fryseskab, opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler m.m. – inkl. mærke, model og årgang.
• Fast inventar: Garderobeskabe, faste hylder, lamper, markiser, rullegardiner, robotplæneklipper med ladestation.
• Løsøre: Havemøbler, redskabsskur, drivhus, brænde, haveredskaber, brændeovnens tilbehør.
• Digitalt udstyr: Smarthome-hub, termostater, alarmsystemer (inkl. brugerrettigheder).

Alt der ikke er på listen, forventes ikke at følge med – og fjernes af sælger uden efterfølgende diskussion.

6. Faldgruber ved “standardskabeloner”

Mange mæglere anvender fortsat prætrykte afsnit som:

“Køber er gjort bekendt med, at ejendommen overtages som beset, med de installationer og det inventar som på overtagelsesdagen findes i ejendommen.”

Uden konkrete bilag er formuleringen juridisk stærk til at afskære dig fra krav. Tilføj derfor:

• Reference til inventarlisten: “jf. Bilag 3 – Inventarliste”.
• Præcis angivelse af risikoovergang: “Risiko for brand, svamp, råd, storm og skader overgår til køber ved nøgleudlevering kl. 12.00 den 1. maj 2024.”
• Forbehold for mangelliste: “Køber kan inden 5 hverdage fremsætte krav om udbedring/erstatning for konstaterede mangler i Mangelliste Bilag 4.”

Tjekliste: Sådan sikrer du klarhed

1. Sæt præcis dato og tidspunkt for overtagelse og nøgleudlevering.
2. Beskriv risikoovergang og angiv aktiv forsikringsdækning.
3. Indskriv procedure for måleraflæsning og hvem der indberetter tallene.
4. Udarbejd og bilag inventarliste samt mangelliste-forbehold.
5. Gennemgå og tilpas alle standardklausuler; lad ikke upræcise formuleringer stå.

Med en tydelig og detaljeret aftale undgår du de dyre tvister efter indflytning, og du kan koncentrere dig om at gøre det nye hjem til dit.

Fejl 4: Forkert opgjorte udgifter og refusioner

En fejlagtig refusionsopgørelse kan hurtigt koste dig flere tusinde kroner, fordi beløb flyttes fra sælger til køber uden, at nogen lægger mærke til det før efter overtagelsen. Gå derfor systematisk til værks, når du kontrollerer alle udgiftsposter og deres fordeling mellem parterne.

Ejerudgifter – Husk perioden og betalingsfristerne

• Grundskyld/ejendomsskat: Opkræves to gange om året, men betalingerne dækker forskellige perioder. Tjek, at overtagelsesdatoen rammer den rigtige skæringsdato i refusionsopgørelsen, og at ikke kun seneste indbetalingsdato er lagt til grund.
• Fællesudgifter til ejer- eller andelsforening: Opkræves typisk pr. måned eller kvartal. Kontroller, at administrator har udstedt en saldo pr. overtagelsesdagen, og at eventuelle fælleslån er medregnet.
• Renovation, rottebekæmpelse, skorstensfejning m.m.: Kommunale gebyrer opkræves ofte bagudrettet. Tjek kommunens opkrævningsperioder – de varierer fra kommune til kommune.
• Forsikring og grundejerforening: Ejerforsikringen kan løbe videre hos sælger, indtil ejendommen er endeligt tinglyst i dit navn. Aftal derfor, om du overtager policen eller tegner en ny, og hvem der betaler præmierne i overgangsperioden.

Tinglysningsafgifter og garantiprovision

Refusionsopgørelsen bør også indeholde:

• Tinglysningsafgift til staten: Sædvanen er, at køber betaler den faste afgift (pt. 1.850 kr.) + variabel afgift (0,6 % af købesummen). Sørg for, at det ikke er blevet delt ligeligt i kladden ved en fejl.
• Garantiprovision til pengeinstitut: Hvis du stiller bankgaranti frem til den endelige refusion, kan banken opkræve 1-2 % i provision. Beløbet er ikke en handelsomkostning, der skal refunderes med sælger; det er alene din udgift.
• Evt. tinglysning af servitutter eller pantebreve: Afgør på forhånd, hvem der betaler, hvis der skal slettes gamle hæftelser – det fremgår ofte af købsaftalen, men glemmes i refusionen.

Andre poster der ofte overses

• Forbrugsafregninger: Aflæs el, vand og varme på overtagelsesdagen. Brug fotodokumentation og indsend aflæsningerne straks, så forsyningsselskaberne kan splitte perioderne korrekt.
• Olietank eller brændstoftank: Står der olie i tanken, skal du typisk betale sælger for den aktuelle mængde til dagspris. Mangler volumen- eller prisangivelse, kan der let opstå tvist.
• Forudbetalt husleje (udlejningsejendomme): Er der lejere i ejendommen, skal depositum og forudbetalt leje flyttes med til dig. Kontroller, at beløbene stemmer med lejekontrakterne.

Typiske fejl – Og hvordan du forebygger dem

1. Forkert fordelingsnøgle: Beregn altid refusionsdage manuelt – ejendomsmæglersystemer afrunder nogle gange forkert ved skudår eller periodeoverlap. Brug regneark og =DAGE(start;slut) eller tilsvarende funktion.
2. Manglende dokumentation: Bed om de seneste opkrævninger fra kommune, forsyningsselskaber og foreninger. Uden bilag er det umuligt at verificere satser og perioder.
3. Dobbelte eller manglende betalinger: Er en regning både trukket i refusionen og betalt direkte af køber/sælger, opstår dobbeltbetaling. Brug et farvekodet skema, hvor hver post markeres ”betalt privat” eller ”refunderes”.
4. Frist for endelig refusion: Aftal en senest-dato (typisk 30 dage efter overtagelse) for fremsendelse og godkendelse af endelig refusionsopgørelse. Manglende frist giver plads til uendelige efterkrav.
5. Ingen uafhængig kontrol: Lad din boligadvokat eller revisor gennemgå opgørelsen. Det koster ofte mindre end de fejl, han/hun fanger.

Tjekliste før du underskriver refusionsopgørelsen

• Stemmer overtagelsesdatoen og antal refusionsdage?
• Er alle ejerskatter og gebyrer med – og kun for den rigtige periode?
• Har du kopier af alle bilag, som beløbene er baseret på?
• Matcher forbrugsaflæsninger fotodokumentationen fra overdragelsen?
• Er der enighed om blanke felter – skal de slettes eller udfyldes?
• Er betaling af tinglysningsafgifter og garantiprovision placeret hos den rigtige part?

En grundig kontrol tager måske en halv time ekstra, men kan spare dig for både uventede regninger og tidskrævende tvister efter overtagelsen. Brug ovenstående tjekliste sammen med din rådgiver, og lad ingen post stå ubelyst, før du skriver under.

Fejl 5: Ukritisk accept af ansvarsfraskrivelser og svag forsikringsdækning

En købs­aftale kan være fuld af ansvars­fraskri­velser, der flytter risikoen over på dig som køber – ofte formuleret som “købt som beset”, “sælger fraskriver sig ethvert ansvar” eller “manglende kendskab til fejlen”. Hvis du blot underskriver uden at stille spørgsmål, risikerer du at stå alene med skjulte skader for hundredtusindvis af kroner.

Typiske formuleringer, du skal se ekstra efter

• “Køber har besigtiget ejendommen og accepterer dens stand.”
• “Ejendommen overtages som beset, uden ansvar for sælger.”
• “Sælger svarer ikke for forhold, der kan konstateres ved gennemgang af bilag.”

Sådanne klausuler er ikke ulovlige, men de kan kraftigt indskrænke dine rettigheder til at kræve udbedring eller prisafslag.

Huseftersynsordningen og ejerskifte­forsikringen – To sider af samme mønt

1. Sælger bestiller tilstandsrapport og el-installationsrapport samt et tilbud på ejerskifte­forsikring. Gør han det korrekt, kan han med loven i hånd fraskrive sig det 10-årige byggetekniske ansvar.
2. Som køber har du 14 dages frist til at vælge forsikringen eller en tilsvarende (bedre) dækning. Overskrider du fristen, står du uden beskyttelse.
3. Nøgleordet er dækning. Billigste præmie er ikke lig med bedste vilkår – tjek fx:
   • Om forsikringen dækker forurening, sætningsskader og radon.
   • Hvor store beløb der fratrækkes i selvrisiko pr. skade.
   • Om fremtidige forhold (fx skjult rørskade, tagkonstruktion med svamp) er undtaget.

Forurening og jordforhold – Den dyre joker

Findes der olietanke, fyldjord eller PFA-forurening på grunden, kan oprydningen løbe op i millioner. Tjek derfor:

• Regionens kort over V1/V2 kortlagte grunde – spørg kommunen og få skriftlig bekræftelse.
• Om ejerskifte­forsikringen dækker forurening under bygningen (det gør mange standardprodukter ikke).
• At der ikke er skjulte servitutter om jordforurening eller bygge-/graveforbud.

Reklamations­frister – Din tidskritiske rednings­krans

• Inden for 14 dage efter overtagelse: Notér synlige mangler i en mangelliste til sælger.
• Inden for 5 år: Kræv erstatning for skjulte mangler, hvis sælger ikke har fraskrevet sig ansvaret.
• Inden for 10 år: Anmeld skader til ejerskifte­forsikringen (såfremt du har tegnet den).

Sådan sikrer du dig klare aftaler om afhjælpning eller nedslag

1. Indsæt konkrete formuleringer: “Sælger afhjælper konstaterede fugtskader i kælder før overtagelse” eller “Købesummen reduceres med kr. 50.000 til dækning af udskiftning af tag.”
2. Knyt betalinger til milepæle: Fx deponering frigives først, når dokumentation for udbedring foreligger.
3. Få rådgiver til at gennemgå forsikrings­tilbuddet og forhandle bedre vilkår, hvis dækningen er for smal.
4. Begræns fraskrivelser: Acceptér kun sælgers lovlige fraskrivelse via huseftersyns­ordningen – alle øvrige brede ansvars­fraskrivelser bør slettes eller præciseres.
5. Tilføj en jordforurenings­klausul: “Køber kan hæve/kræve nedslag, hvis der påvises forurening over myndighedskrav.”

Nøglen er at spørge, forhandle og få alt på skrift. En ekstra sides præciseringer i købsaftalen kan spare dig for år med dyre rets­sager eller ubetalelige renove­rings­regninger.